评估说明-户部山商贸城技术报告.doc

技术报告 一、个别因素分析根据委托估价方提供的对象二、区域因素分析 主要沿、两侧延伸它集购物、旅游、饮食、娱乐、休闲于一体，是市区功能全、繁华程度高、辐射力强的商服中心。中心内多为现代化的高层建筑，并拥有。以为中心，，集中了上百家大小商服企业，中心内主要商服网点有：、、、、银行、银行、工商银行等。、最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明，房地产估价应以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。 最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态应从下列几方面分析： 1、法律上允许（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方面，按照其可能的最优用途估价。 2、技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。 3、经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。 4、土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。 5、房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。 6、可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。 根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，且本估价对象土地登记用途与房屋用途均为商业用地，估价人员确定估价对象最高最佳使用为商业。徐州是苏北最大城市，是国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。 近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，使全市经济社会快速发展。近年来，徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机，按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路，着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略，经济社会快速发展、估价方法 （一）估价方法 1 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法（剩余法）、 成本法、基准地价修正法等。估价方法的选用应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，根据当地该类资产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 市场比较法是指根据替代原则，将同一供求圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与待估房地产的交易情况、交易日期、区域因素及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价时点的市场价格。此方法最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其还原成估价时点的现值的一种方法。此方法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价。 成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价，是在求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格基础上，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 假设开发法（剩余法）是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税金和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法主要对新开发或潜在开发价值的房地产进行估价。 2、估价方法的选择依据 根据本公司掌握的有关资料，同时结合估价对象的具体情况，在评估方法的选择上我们认为：估价对象属于收益性物业，不宜采用成本累加的方法进行评估，故不宜采用成本法；估价对象属于既有房地产，不具有投资开发或再开发潜力，故不宜采用假设开发法；目前徐州市商业房地产市场较为活跃，交易和出租案例较多，市场比较法所需的各项资料较易收集，因此我们可采用市场比较法进行测算。 （二）技术路线 五、估价测算过程 1、调查整理与估价对象类型相近似的交易实例。 2、 选取其中三个以上与估价对象最为类似、可比的实例。 3、建立价格可比基础。 4、 进行交易情况的修正，排除交易行为中的特殊因素所