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弘宇·琉森堡 可行性研究报告 贵州弘宇房地产开发有限公司 二〇一二年十月二十五日  目 录 第一章 总论 4 1.1. 项目概况 4 1.2. 项目建设单位介绍 4 1.3. 可行性报告编制依据 6 1.4. 项目主要技术经济指标 6 第二章 市场分析与项目定位 7 2.1 我国房地产市场形势发展分析 7 2.1.1 宏观调控促进房地产行业平稳发展 8 2.1.2 2011-2012年我国房地产相关政策分析 9 2.1.3 2012年我国房地产政策分析 9 2.1.4城市化进程推动住宅房地产行业飞速发展 10 2.1.5 2012年房地产形势展望 10 2.2 贵阳市房地产市场分析 11 2.2.1 贵阳经济运行状况分析 11 2.2.2 贵阳市住宅房地产市场发展概况分析 13 2.2.3 项目周边楼盘信息及竞争关系分析 18 2.2.4 贵阳市房地产发展有利条件 18 2.3 项目市场竞争分析 21 2.3.1 项目竞争优势分析 21 2.3.2 项目劣势分析 25 2.4 本项目销售价格预测 25 2.5 市场分析结论 29 第三章 项目建设的依据及合法性 30 第四章 项目建设地址及周边交通、配套环境 30 4.1项目区位 30 4.2项目所属区域的发展定位及配套情况 32 4.3项目发展机会 32 第五章 项目建设内容 32 5.1项目总体规划 32 5.2 规划设计理念 32 5.3 规划设计特点及技术创新 33 5.4 建筑设计风格 34 5.5 建设内容 34 第六章 项目实施进度 36 第七章 营销组织 37 7.1本项目市场营销模式简述 37 7.2本项目营销组织机构及人员构成 37 第八章 投资估算及资金来源 38 8.1 投资估算范围 38 8.2 投资估算内容 38 8.3 投资估算依据 38 8.4 投资估算的结果 39 8.5 资金筹措 41 第九章 财务评价 41 9.1 财务评价编制说明 41 9.1.1 财务评价依据 41 9.1.2 财务评价基础数据与参数 41 9.2 销售收入估算 42 9.3 盈利能力分析（财务评价及指标） 43 9.4 贷款偿还能力分析 43 9.5 财务评价结论 44 第十章 敏感性分析 45 10.1 敏感性分析 45 第十一章 结论及建议 46 11.1 结论 46 11.2 建议 46 第一章 总论 1.1. 项目概况 项目名称： 1.2 建设单位： 1.3 建设地点：用地面积： 1.5 建设规模： 1.6 综合容积率： 1.2. 项目建设单位介绍制定适合本的质量管理办法，质量管理责任制、质量检查验收办法质量奖惩办法等 1.3. 可行性报告编制依据 《房地产开发项目经济评价办法》； 《可行性研究指南》； 《方法与参数》； 项目有关资料； 指 标 项 目 单位 指标 1 用地面积 m2 130,809.88 2 可融资建筑面积 m2 376,175.96 3 总建筑面积 m2 376,175.96 4 可销售面积 m2 277,627.29 5 容积率 　 1.80 6 绿化率 % 39.00% 7 总投资 万元 107,114.01 7.1 其中： 自有资金 万元 19,000.00 7.2 银行贷款 万元 15,000.00 7.3 预售收入 万元 73,114.01 8 销售收入 万元 270,905.48 9 利润总额 万元 142,931.75 10 净利润 万元 107,198.81 11 财务内部收益率 　 95.30% 12 财务净现值 万元 69,410.73 13 投资利润率 　 133.44% 14 投资净利润率 　 100.08% 15 销售净利润率： 　 39.57% 16 贷款偿还期 年 2.00 1期项目主要技术经济指标 序号 指 标 项 目 单位 指标 1 用地面积 m2 45,018.46 2 可融资建筑面积 m2 65,810.00 3 总建筑面积 m2 65,810.00 4 可销售面积 m2 48,000.00 5 容积率 　 1.80 6 绿化率 % 39.00% 7 总投资 万元 27,673.57 7.1 其中： 自有资金 万元 11,000.00 7.2 银行贷款 万元 15,000.00 7.3 预售收入 万元 1,673.57