超市租售建议.doc

双福【XXX项目】超市 租售建议 区域概述及项目定位 不同租售比的经济测算 租售分析及判断 租售原则与建议 前言 XXX项目作为申竹地产开发的第一个商住综合项目，项目位于周边居住板块的中心位置，周边社区商业配套相对完善，使本商业具备了成为功能中心的物理属性，此次，我们主要分析了区域规划及项目现状，通过分析公司未来开发商业的企业优势，可供选择开发模式，以及企业的运营方式等等，为超市主力店的租售提供依据，供公司决策。 区域概述及项目定位 （一）区域功能定位 1、政治中心——地块位于津马大道边与福城大道交汇处，双福管委会斜对面； 2、商贸中心——北边紧临双福新街，与双福老街仅由支溪河一水之隔； 3、居住中心——西面为双福大道（现津马大道），东面和南面被支溪河环绕，分别与双福老街、水岸花都小区一河之隔。 （二）周边商业现状 1、福城中央是目前双福新区唯一一个新兴的大体量商业步行街，其商业主要以：大型超市、品牌零售店、酒店、餐饮及娱乐为主，其中超市主力店（上海华联超市）自持（超市租赁时间约为10年，租金为20元/平米/月），是我司超市主力店的直接竞争对手； 2、双福公馆主力超市为百润发超市，同样也是由开发商自持有，租金30元/㎡/月，租赁时间为10-15年，递增方式为前三年每年3%，后每年5%递增. （三）区域商业预判 除目前已知的上海华联及百润发两个主要竞争超市外，未来将与我司形成竞争的还有同福国际和嘉飞置业项目，同福国际位于双福新街内，商业体量约1.5万方，总建筑面积5万方，超市卖场面积约6000㎡，是双福目前已知的超市主力店面积最大的项目，预计2014年3月中旬左右商铺开盘；而最近已经进入品牌推广的嘉飞置业项目，据了解其体量更将接近100万方，其中商业体量约在8-10万方以上，这足以对我司的商业品牌形成足够的冲击。 （四）项目定位 结合建筑设计的整体性与开放性的原则，项目的设计本身使XXX项目项目区域体现出相对内向的凝聚感的空间特色，并通过外部广场及河道最大程度的与城市空间呈现良好的交流，通过商业的琳琅纷呈使建筑本身具备时尚购物中心气质。 超市不同租售比的经济测算 （一）超市租金情况 结合成本测算、市场比较法及各超市租金报价情况分析（具体详见：《XXX项目超市定价报告》），本项目的租金底价预计为： 负一层超市租金：25元/平米/月； 三号楼一层租金：36元/平米/月； 注：该租金报价来至《XXX项目租金价格建议》 （二）超市价格推算 根据XXX项目超市成本估算，超市负一层成本单价约为4310元/平米，三号楼一层按主体建安成本1785元/平米计算，结合上海华联超市对我司负一层超市的报价：5500元/平米，我们将综合以上数据测算，XXX项目项目超市不同租售比的情况。 （三）租售比测算 本项目超市主力店先后与新世纪超市、中百仓储超市、重客隆超市等多家品牌超市进行过租赁意向接触，且上海华联超市、青苹果超市及永辉超市等多家超市对整体购买亦有强烈的意向，结合前期超市洽谈情况，我部将就一下几种情况的租售条件进行逐一分析，来判断各种方式下的超市收益情况： 1、负一层租赁/三号楼一层销售测算 负一层租赁/三号楼一层销售 　 租售模式 楼层 商业形态 面积 销售单价 销售总价（万元） 租金均价 10年期租金收益（万元） 备注 租售情况 租赁 负一层 超市 4334.9 　 　 25 1300.47 　重客隆/中百 销售 一层 商业 2161.58 22000 4755.48 　 　 合计 销售收入 （万元） ￥4,755.48 10年期 期末资产持有 ￥1,868.34 按负一层4310元/平米计算 10年 总计租金收益 ￥1,300.47 未计算每年递增幅度 通过上表反应，若仅租赁超市负一层，我司短期销售三号楼一层商业收益为：4755.48万元；超市租赁长期收益之和为：10期租赁总收益与10年末资产持有之和为3168.81万元，总收益约为：7924.29万元； 若负一层超市按上海华联超市报价5500元/平米销售，则将直接实现短期收益4755.48万元+2384.195万元=7139.67万元；两者相差约784.62万元. 小结：若仅租赁负一层超市，根据我部前期与各品牌超市的洽谈情况，则最终主力店将在重客隆超市、中百仓储超市及几家意向购买超市中选择，综合几家超市实力，其租赁超市品牌及长期租金收益与意向购买超市相差无几，因此，销售更优于租赁，且能达到快速回款的目的。 2、负一层租赁/三号楼一层租赁 负一层租赁/三号楼一层租赁 　 租售模式 楼层 商业形态 面积 销售单价 销售总价（万元） 租金均价 10年期租金收益（万元） 备注 租售情况 租赁 负一层 超市 4334.9 　 　 25 1300.47 新世纪