金桂家园二期房地产项目可行性研究报告.doc

目录 1.项目地块概况 2 1.1项目建设必要性 2 1.2项目的建设信息 2 1.3项目地周围环境 2 2.市场分析和需求预测 3 2.1SWOT分析 3 2.2产品类型定位 4 2.3户型定位 4 2.4价格定位 4 3.技术方案 5 3.1设计依据 5 3.2设计指导思想 5 3.3设计理念 5 3.4总平面规划设计 6 4.房地产开发进度安排 11 5.项目投资估算及资金筹集 12 5.1开发投资费用估算 12 5.2分年资金投入计划 14 5.3项目资金来源 15 6.项目财务评价 16 6.1项目现金流量表 16 6.2主要财务指标 16 7.风险分析 18 7.1房地产风险简介 18 7.2宏观风险分析 18 7.3风险分析方法 18 8.环境影响分析 20 8.1环境影响评价概念 20 8.2评价标准及指导思想 20 8.3可能的影响分析 21 (1)项目建设期环境影响分析 21 (2)项目营运期产生的环境影响 21 (3)外环境污染源调查 21 9.结论 23 1.项目地块概况 1.1项目建设必要性 （1）贯彻实施《常熟市城市总体规划》（2010-2030年）和城市发展的需要。按照常熟市近期（2010-2015年）的城市总体规划，“十二五”期间要稳步建设并扩大中心城区，进一步提高城镇化率，完成城市规划区建设的指标任务。常熟金桂家园二期房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求。该项目的建设将进一步的改善常熟文化片区的城市景观，增强城市区域性的功能。 （2）顺应当前常熟市房地产行业的良好发展形势。最近几年长三角经济圈区域内房地产市场作为中国房地产行业的一个重要参照点，一直保持一个稳健的上升趋势。在这样一个充满经济活力的区域内发展地产行业是非常明智的选择。 （3）因为住宅建设是国家建设小康社会中的重要一环，提高居民住宅品质是人民生活品质提高的重要标志。对于常熟而言，要在2015年达到城市化率81%这样一个目标也是需要推动住宅项目的建设。本项目的建设可以吸纳一部分的农村居民从而达到城市化的目的。 1.2项目的建设信息 金桂家园二期所处的位置是在文化片区金山路以东、丹桂路以北，属于市区范围之内，面积约5万平方米。基本信息如下表： 金桂家园二期项目基本信息表 地块位置 面积容积率绿地率建筑密度交易价格建筑类型使用期限2.市场分析和需求预测 2.1SWOT分析 （1）优势分析 1、地理位置优越，交通方便，众多公交途经，附近有配套的商业带和城市广场。教育方面有昆承小学、藕渠中学，医疗方面靠近第三人民医院。 2、项目所在区域人气兴旺，区域内有中南世纪城和琴湖壹号两个社会知名度很高的楼盘，虽然与本案互相竞争，但同时也是互为补充，为项目所处区域提高了社会关注度，有利于在消费者心中形成大型住宅项目聚集、未来配套完善、市场发展潜力不可小觑的城市新片区形象。 3、金桂家园二期项目入市早，土地成交是2011年完成的，拿地成本比同类型的住宅项目要低。售价方面有定价优势定价优势，各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价的一般水平，销售价格合理、比价优势明显。 （2）劣势分析 1、虽然项目周边配套比较完善，但是与老城区相比较，配套设施的水平仍有一定的差距。 2、周围有名的楼盘较多，市场上的识别度受到一定的影响，竞争压力较大。 3、相比较生活休闲、娱乐等配套设施建设前景是不错的，但目前还在完善中需要加强。 （3）机会分析 1、常熟文化片区是常熟市政府规划大力发展的中心城区之一，在支持度和未来城市规划这一战略高度上讲具有很大的优势。 2、市场需求这一块有相应的空间，尽管有世茂世纪中心这样的大盘以及中南世纪城和琴湖壹号这样的名盘，但是它们并不能很好的满足中产阶级及以下的消费者需求，金桂家园二期的建设方名气和实力与上述开发商相比要差但我们卖的是实惠，普通的老百姓是最主要的客户群。 （4）威胁分析 1、全国房地产市场行情的波动和对未来走势判断的不确定性，响人们购房的预期。 2、建筑材料价格上涨，影响到项目建设成本。 3、竞争楼盘以及潜在的竞争对手会逐渐增多，有多个项目已进入销售期或潜在销售期，未来竞争会比较激烈。 2.2产品类型定位 通过对项目的SWOT分析完成市场定位，本项目定位为中高档的住宅小区。建筑类型以高层和小高层为主。 2.3户型定位 由市场调研报告中的调查问卷的结果可知，最受欢迎和接受度最高的户型是面积81-100㎡户型，占受调查者比例高达45.88%，而就整体而言85.88%的受调查者接受的户型面积范围在81-130㎡之间，所以金桂家园二期的户型设计就定位在81-130㎡之间。