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颐尚山庄项目可行性研究
《房地产开发与经营》课程设计
课程设计题目 颐尚山庄项目可行性研究 姓 名 秦士衢 学 号 P2205110212 班 级 物管1102 时 间 2014.11.25
颐尚山庄项目可行性研究
一、项目总说明
(一)项目提出的背景
1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。
2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。
3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议
(二)项目地址概况
颐尚山庄,位于宁南新区,建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。
宁南新区隶属于雨花区,其北自纬八路与雨花台风景区相接,南至绕城公路,西到宁丹路,东起宁溧路,总占地约8.9平方公里,该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏,自然环境优美,其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连,是南京生态防护网骨架的一个重要节点。
(三)可行性研究的目的
为企业投资决策提供依据。
(四)可行性研究的依据
(五)开发企业简介
二、市场调查与分析(略)
(一)房地产投资环境的调查与分析
(二)房地产市场状况的调查与分析
三、规划设计方案
(一)拟开发项目建筑工程规划设计要点
1.同意在规划红线范围内进行规划设计。
2.规划容量要求:
容积率﹤1
建筑密度﹤15%
绿地率 ﹥50%
3. 建筑退让要求。
4. 组织好用地内外交通,做到人车分流。
5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施,居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实,并征得教育部门的书面意见。
6. 统一进行室外绿化设计。
7. 认真进行建筑单体设计。
8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。
9 .报审图纸要求:
(1)设计说明(含技术经济指标)。
(2)总平面图。
(3)主要建筑单体平、立、剖面图。
(4)小区景观表现图(彩色)。
(二)拟开发项目的规划设计方案
1、项目的规划设计
根据颐尚山庄建设项目自身特征,结合南京市房地产市场的调查与研究,提出开发项目的规划设计方案。
拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。独立别墅可建35幢,每幢建筑面积为370平方米。多层公寓均为跃层式,每套建筑面积约为250平方米,可建264套。另设有一处会所(约1800平方米),一处物业管理用房(约550平方米),一个垃圾中转站(约60平方米),一个配电房(约120平方米),一个地下停车场(约700平方米,40个车位)。别墅、多层公寓建成后全部用于出售。
规划设计方案的主要技术经济指标如表1。方案的主要技术经济指标如表1所示。
表1 主要技术经济指标汇总表
序 号 名 称 单 位 数 量 1 规划建设用地面积 m2 173000 2 总建筑面积 m2 82180 2.1 住宅面积 m2 78950 2.2 公建设施面积 m2 2530 2.3 地下停车场面积 m2 700 3 建筑物占地面积 m2 14188 4 建筑密度 % 8.2 5 容积率 0.48 6 绿地率 % 75 7 居住户数 户 299 四、项目开发经营周期的确定
本项目的开发经营期为5年,建设期3年,现房销售期2年,商品房预售期为1年,具体开发经营周期安排见表2。
表2 项目开发经营周期横道图
进度 时间内容 1 2 3 4 5 前期工作 主体结构施工 安装工程施工 装饰工程施工 室外工程 商品房预售 商品房现售
五、项目投资估算
投资估算依据为:
1、国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》和国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》;
2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。
3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。
4、项目用地现状的调查资料。
(一)项目投资、经营费用估算
1、土地费用
拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料,利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为8500×(1+12/100)=9856万元。
2、前期工程费
表3 前期工程费估算表
序 号 项 目 元/建筑平方米 1 规划设计费 4.00
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