龙泉天银药业地块项目介绍.ppt

Synergistic Real Estate Management Network THANKS * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 市场在手LOFT产品主要为一房，面积40平米左右的小户型产品； LOFT产品拥有复式结构，有很强的垂直打造空间，单户建筑面积较小； 小面积产品总价低，以超高实用率突出性价比特点，符合年轻消费群体和投资客群特点。 LOFT 户型 比例 约40-50平米 80% 约55平米 20% 实得面积：75-105平米 LOFT户型建议： 项目初步经济测算 03 * * 项目前期概念方案设计 3.1 目前地块为成都天银制药有限公司 项目位于成都龙泉驿区航天南路与龙工南路交汇处，目前项目地块为成都天银制药有限公司，约为30亩，纯商业地块，容积率6.0。 项目主要指标要求 龙泉驿区成都天银制药有限公司项目包括集中商业和商务办公物业（含酒店），地面物业体量近12万平米。 建成后将成为柏合板块乃至龙泉驿区域内高级别和高品质、具有国际化程度和影响力的城市综合体。 * * 项目效果图 * 项目效果图 * 地下一层平面图 * 一层平面图 * 三层平面图 * LOFT标准层平面图 * 办公标准层平面图 * 公寓标准层平面图 * 项目初步经济面积及价格说明 3.2 初步测算面积情况 * 楼层 类别 总建筑面积 做超市面积/电影院面积 B2 车位 960个 B1 商业 18247 超市18247 1F 商业 8120 2F 商业 8900 3F 商业 7592 2500 4F 商业 4500 塔楼 公寓 41449 - 塔楼 LOFT 17200 - 塔楼 写字楼 31500 - 合计 　 172807 20747 * 项目周边代表性项目销售情况 项目周边代表性商业一层价格主要在2.2-3.8万/㎡左右，二层价格约1.8万/㎡，三层价格接近1.6万/㎡ ，四层价格约1.4万/ ㎡ ，销售情况良好； 龙泉区部分项目商业由开发商自持，统一进行管理，从而提高项目的品质，如东山国际新城的仿古商业街、霏红榭商业等项目。 本项目 天立广场 东山郡 东山国际新城 皇冠国际社区 第九空间 首创·东公元 * 项目周边代表性项目销售情况 项目名称 层高 （米） 面积 （㎡） 租金 （元/㎡·月） 售价 （万/㎡） 备注 天立广场 1# 一层：4.1米 四层：3.9米 面积区间107-600 ㎡ 一层10平米铺面280元/平米·月 二层平均租金90元/平米·月 1F：4.2（3.8） 2F：1.8 3F：1.6 4F：1.4 一期1 # ：一层剩一套，二层目前在洽谈，三、四层整层销售，五层已出租 二期2#、3# ：一层商铺已售完 物管费：2.8元 2#、3# 二至四层3.5米 80 ㎡起 暂无 2F：1.8 3F：1.6 4F：1.4 皇冠国际社区 4.45、4.5 面积区间30—100 ㎡ 一层底商40—60元/平米·月 2.2 邻近永辉超市商铺部分返租销售 物管费3元/平米·月 首创·东公元 6米 目前在租128、2400 一层：100-120元/平米·月；2层80元/平米·月 暂无 —— 第九空间 商业：F1/6米，F2-F4/5.4米，F5/5.7米写字楼层高：4米 约5400平米/层 暂无 商业F1：25000-36000元/平米，F2：18000元/平米， F3：14000元/平米，F4：11000元/平米 写字楼均价7500元/平米 F5约有2500平米赠送面积；6F-30F，6-9层位精装酒店，其余为写字楼，其中15F为避难层 商业销售价格预估 商业项目的定价方法众多，包括成本定价法、竞争楼盘对比法、目标群体消费力预测法、市场价值定价法、租金收益还原法等。 针对目前项目情况、市场情况等具体因素，本次测算商业采取“楼盘对比法” 推导项目商业销售价格。 选择具有可比较的2个项目进行比较，包括第九空间、天立广场。 对比内容包括：区域位置、项目品质、业态规划、项目周边人群、特殊环境、企业品牌、企业需求等多方面进行权重比较。 价格策略——楼盘对比法 对比内容权重 内容 要素 层级 区域位置 30% 第1 层级 辐射人群（量） 15% 第2 层级 业态规划 15% 主力店或品牌商家吸引力 15% 项目品质 10% 第3 层级 企业策略 10% 企业品牌 5% 对比得分 100% * 商业价格——楼盘对比定价法 比较要素 第九空间 天立广场 本项目 内容 要素 特质 比较 得分 与项目比较的权重系数 特质 比较 得分 与项目比较的权重系数 特质 比较 得分 系数 区域位置 30% 临近区域 1.1 0.33 临近区域 1.1 0.33 同区域 1 0.3 辐射人群 15% 辐射区域人群 1