天津正坤房地产恺撒庄园可研报告.doc

目录 第一章 项目建设的必要性 1 一、天津市经济和房地产发展概况 1 二、天津房地产发展特征分析 3 三、武清区经济发展状况 5 四、天津宏观经济及房地产业发展特征对本项目的影响 6 第二章 项目法人概况 9 一、项目名称 9 二、项目法人的组建 9 第三章 项目选址 14 一、项目地址概述 14 二、项目所在地交通状况 14 三、商服及综合配套设施 16 四、项目发展构想 18 第四章 市场分析 19 一、天津市别墅市场分析 19 二、区域房地产市场分析 20 三、项目的市场定位与产品定位 22 四、目标客源定位 22 第五章 规划设计设想 23 一、设计概述 23 二、规划设计构思 23 三、项目品质定位 25 四、道路交通系统 26 五、建筑单体设计 26 六、可持续发展思想 27 七、主要技术经济指标 28 八、住宅户型表 28 九、配套设施 29 十、环境工程 30 第六章 节能和环保措施 35 一、措施依据 35 二、环境对设计的要求 35 第七章 建设方式及工程进度 36 一、设计单位 36 二、施工及监理单位 36 三、开发模式及营销组织 36 四、工程进度安排 38 第八章 投资估算 39 一、土地费用 39 二、项目开发成本及费用 40 三、建设投资估算 43 第九章 项目经济效益评价 45 一、经济效益分析 45 二、总项目的现金流量分析 47 第十章 不确定性分析 49 一、盈亏平衡分析 49 二、敏感性分析 49 三、不确定性分析结论 51 第十一章 结论和建议 53 一、结论 53 二、几点建议 53 第一章 项目建设的必要性 一、天津市经济和房地产发展概况 （一）经济发展状况良好，“十五”保持强劲上升势头 “九五”以来，天津经济和社会发展取得重大成就，经济实力有一定的增强，人民生活水平稳步提高。“九五”期间国内生产总值（GDP）年均增长速度高达11.3％，其中2000年的GDP达到1830.38亿元。在“九五”社会经济快速发展的基础上，2002年天津市经济总量实现新突破，GDP达到2022.6亿元，按可比价格计算，比2001年增长12.5％，增速连续第二年位于全国各省市之首；人均GDP由上年的20154元增加到22068元，比2001年增长12.1％。 根据《天津国土规划》，天津的发展定位是“建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心；具有较强国际竞争力、充满生机与活力的东北亚区域重要的中心城市；资源有效利用、生态环境良好、舒适安全、有利于个性发挥的理想家园”。尤其是在2010年以前，天津要“建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立比较完善的社会主义市场经济体制，成为率先基本实现现代化的地区之一”，实现这个目标需要坚实的经济基础作为支持。因此“十五”经济的发展对天津城市功能的实现和提升具有重要的意义，可以预期天津“十五”时期经济将保持强劲上升势头。 （二）房地产业稳步发展，“十五”将进入快速上升通道 “九五”期间，天津房地产业发展平稳，固定资产投资规模稳步扩大，房地产增加值对GDP的贡献率、房地产投资额度及其所占固定投资比例逐年上升。天津房地产市场出现了供销两旺的局面。 根据天津市国民经济和社会发展统计公报显示，2001年天津市房地产投资额同比增长20.4％，施工面积同比增长4.5%，竣工面积同比增长18.3%；在此基础上，2002年全市房地产开发施工面积同比增长14.7％，竣工面积同比增长8.1％。与商品房供应快速增长的同时，自2003年年初以来，商品房销售也是呈现出强劲上升势头，表现在新建商品房上市速度加快，价格增速攀升，商品房空置量呈逐渐下降趋势。 但是与上海、北京等城市较为成熟的房地产市场相比，天津房地产市场仍然处于起步阶段。2000年、2001年和2002年天津市房地产增加值分别占当年国内生产总值的4.46％、4.42％和4.38％，而上海在2001年该比例已经达到6.4％。根据国内主要城市的房地产业发展轨迹来看，人均GDP达到3000美元（人民币24000元左右）时，房地产需求会有明显的增长。天津当前的人均GDP水平大抵相当于上海96年的人均GDP的水平，而上海的房地产正是在96、97年起步开始步入一个快速增长期的。鉴于天津市房地产业发展的良好环境，结合天津市城市功能的定位和发展方向，我们有理由相信“十五”时期，天津房地产市场将进入快速上升通道。 二、天津房地产发展特征分析 （一）总量特征 天津房地产市场总量呈现出供需两旺的基本特征。在2002年以前，天津房地产的投资额度、施工房屋面积、竣工房屋面积、销售房屋面积均保持低速增长。2003年，新一届市政府通过城市土地利用结构的逐步调整来适应天津市的城市功能发展的需要，持续地进行海河两岸综合开