宁波大丰水岸鑫城XX年市场爆破报告_72.ppt

项目所在地同老商业街有一定距离，目前没有现成的商业人流。 仅仅依靠项目4万多方的体量无法支持8000方的商业面积。 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 市场启示 适合引进一家2000-3000方中等规模的超市，有利于： 提升商业规模档次，增加低塘的商业的吸力. 提高周边商业人气。 增加项目的配套，提升项目的价值。 主要结论 地块属性 商业环境 本项目商业需引进一家中等规模的超市，提升周边的商业人气，凝聚人流，项目配套，提高竞争力。 商业处于起步阶段、无商业中心，缺乏吸引力； 商业规模小、档次低端、业态杂乱； 消费市场受周巷分流明显； 周边小区商业底商量亦较大，竞争激烈。 项目周边人气不足； 近8000方的商业体量； 未来人口向姚北新区集中，消费者市场潜力大； 未来产业集中地，将带来大量外来人口 商业机会 商业市场 8000方商业如何实现成功销售？ 商业引擎植入 运营模式变革 商业包装运用 商铺营销解决体系 商业引擎植入 　　　　放水养鱼 引入中型便利型超市，以及净菜超市，以主力店带动其他散铺，打造文体中心片区商业核心。 本案商铺市场定位 低塘文体中心片 商业中心区 基本策略： 商业引擎植入 日用品超市可以选择新江厦、加贝、家家乐等超市，净菜超市可以选择三江等。 建议可以将日用品超市同净菜超市分开 位置在新堰路两侧，日用品超市项目一通二的商铺位置，净菜超市在单层商铺。 建议引进日用超市 建议引进净菜超市 三江 新江厦、加贝、华润万家 品牌 联系方式 面积 １３２３５７４０４００ 三江净菜超市　陈经理 １０００㎡ 净菜超市 新江厦 加贝超市 赵２０００㎡ 日用超市 两大引擎缔造商业生活中心！ 运营模式变革 本案由于地处城镇新区，商业面积大，不适合传统商铺直接销售的模式； 以免租期吸引商家。建议超市主力店一年免租入驻，签１０年以上租赁合同，非主力店半年免租，签３年以上合同。 待商机成熟后，带租约出售商铺产权。 以租代售先养人气 带租约经营后销售 　“做新江夏超市的房东” 　带租约销售，即买即收益！ 商业包装运用 商铺样板包装 主力店门面包装 商铺整合包装 整体商业形象定位： 鑫城壹金街 对商铺进行店面样板包装，以形成对外的商业街形象展示。 样板区内对确定入驻的超市配合横幅、吊旗进行宣传，强化商业氛围的营造。 谢谢聆听! 三分策划，七分执行，豪宅专家中原地产期待与您的合作！ 来源《深圳××项目定位与物业发展建议》 2006年7月26日 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 特征描述 开发商 容积率 建面 占地 项目 2000万平方米 2006年 2007年 2008年 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ★★★★ ★★ ★★☆ ★★★☆ ★ ★★ ★★★★ ★★ ★★ ★☆ 与本项目竞争程度 配套 07年下半年产品供应预估 推售时间 基本情况 项目名称 ××/××/××/××项目是本项目最大的竞争对手。 产品 形象 渠道 价格 附加值 客户 一期飘House 二期×栋×层小高层 三期×栋×层小高层 ××地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池 一期均价× 二三期预计×以上 招商会 大型户外广告/报纸/电视 口碑营销 活动营销 展会 公务员 企业主 关内投资客户 ××板块首席国际 居住区 产品 形象 渠道 价格 附加值 客户 一期飘House 二期×栋×层小高层 三期×栋×层小高层 ××地产品牌 幼儿园/小学/ 会所/泳池 一期均价× 二三期预计×以上 招商会 大型户外广告