定州杨庄子项目可研报告.doc

目 录 总 论 1 一、 河北省宏观概况 4 1、河北省经济概况 4 2、河北省“十一五”经济发展目标 4 二、定州市宏观概况（定州市详细宏观概况详见附件1） 5 三、项目基本情况 6 1、项目的区位及用地 6 2、宗地现状 7 3、项目周边的社区配套 7 4、项目市政配套分析 8 5、土地价格 9 6、基础工作情况 9 7、项目进展情况 10 四、公司简介 （一）、历史沿革及发展 11 （二）、“河北新华”公司定位与发展愿景 12 （三）、“河北新华”核心管理团队 12 五、风险分析 14 1、合作方式及条件 14 2、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 14 3、取得土地使用权的风险及控制 17 六、市场分析（详见附件2） 18 1、定州市房地产市场概况 18 2、项目自身分析 18 3、项目分析结论 21 七、项目规划情况 21 八、项目开发 21 1、土地升值潜力初步评估 21 2、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件5） 22 3、启动资金用量和计划 23 4、定州杨庄子改造分块工作示意 24 5、融资工作计划（一期项目） 25 6、项目建设计划 25 九、项目运作分析及投资收益分析 26 1、项目改造整体思路 26 2、投资收益分析 27 3、税务分析 28 结论 定 州 杨 庄 子 社 区 改 造 建 设 可 行 性 研 究 报 告 总 论 ●定州市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。 正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设的同时，定州的经济社会发展取得突破性进展，城市正在进入快速发展时期。房地产市场空间大，需求旺盛，价格增长快。 未来的五年，正是定州经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市的关键时期，在这一时期进入定州房地产市场对我公司是非常适时，非常有利的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。 ●杨庄子社区改造项目是定州市重点城市建设项目之一，既顺应定州的发展形势，又开创定州市社区改造之先河。 ●经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造一事签订了协议。之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。 公司先后组织社区代表和定州市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。 在集团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华”得到了政府、社区和社会的认可。 ●在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。 市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造的动员大会和杨庄子城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。 ●我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订“定州市区片改造意向书”并报政府备案。 ●2008年4月按照《定州市政府关于加快旧城改造的实施意见》定市府【2007】66号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标的方式，河北新华房地产开发有限公司中标为项目的开发主体。 ●河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。 ●西城区和杨庄子社区两级班子根据市委、市政府的精神，通过一年多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的势态。 （一）项目名称：新华城（暂定名） （二）可行性研究报告编制依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《定州市房屋拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （三）总体情况 项目位于定州市西城区，东邻商业区，西至工业区，北接交通枢纽，南接新城区，区位优越。 项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵街，西至107国道。 该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积1450亩，其中一期占地面积为265亩。 （四）杨庄子社区改造项目情况 1、杨庄子社区改造项目总体情况 规划范围占地：1450亩。 计划建设面积：112万㎡ 计划容积率： 1.16 2、杨庄子社区改造项目一期项目情况 一期规划占地：265亩 一期实际占地：248亩 计划建设面积：33.34万㎡ 容积率：2.0 （五）杨庄子社区改造项目主要指标 1、总体项目启动资金：2780万元 2、后续资金 用项目作质押，投资担保机构融资（开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资） 3、总体情况分析 总体房产开发（万元） 总投资额 总销售额 总体利润 房产 167709.8 230429.6