官渡一号地项目总体策划和定位分析报告--18.doc

【】〈〉Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则 （Ⅰ）项目的主题和概念设计： （一）“二元复合”的主题定位： 对于本项目地，我们认为： 1）首先，它属于“新城区的大型综合市场”； 2）其次，它是“（集合型）物流集散区”。 （二）“新城区的大型综合市场”： 1）“新城区”是“城市成长”的历史必然； 2）“新城区”的运行，必须依赖高效率的“运输系统”和有大型的“（集合型）物流集散区”来做为依托； 3）“新城区”的存在，依赖于“产业扩散”的进化，现实地解决“居住”和“商业”的空间组合关系。 （三）“新城区的大型综合市场集聚区”： 1）直观的感性印象： 我们直观地观察项目的地形、地势和未来各类型的市场的布局和形态，我们产生了一个强烈的印象： 它就是整个市场中“综合业态中有机的一环和必然的补充”…… 它是沿着“新城经济带”延伸和合理规划的必然；综合巨大的“新城区的大型综合市场集聚区”；整体商业区域经营的补充 。 2）地利分析： 首先，是“一个商业集聚的综合区和集散地”； 其次，是“新的经济走廊带” 最后，是“政府规划下的大型商业集中地” （Ⅱ）项目策划的思想方法和系统原则 1、【】〈〉〈〉【】〈〉〈〉〈〉〈〉?用“加法”原则来思考项目和产品的“设计”和“制造”： 商业地产企业的产品“定位”和“创新”仍将遵循“加法原则”，即把市场、交通、业态选择进行有机的整合以后，进行“集大成”的组织和聚合，不断地打造“升级换代”的产品，确保商业地产的增值性和良好的获利空间。 ?用“减法”原则来操作市场和营销的“焦点”和“眼球”效应： “商业地产”是房地产市场化后的结果；从营销传播的角度来看，“业态定位”是必不可少的，它是与竞争者相区别的符合系统和获利的基础；当然，“业态定位”必须建立在科学论述的基础上，它应该有真实的内涵和一定的外延，并且具有可以预见的获利性。 3、运用和实践 〈创新性〉： ?“体验经济”和“前景营销”也是重要的理论基石和实践内容。 〈政策性〉： 由于历史的原因，昆明城东、南二环路线聚集了多种市场。这已产生了3方面的问题：首先是影响交通；其次，一些自发行成的违规建设的市场已经占用了高压线走廊带、城市泄洪道，存在安全隐患；最后，大量的低端市场的存在，严重影响了市容市貌。 为此， 政府在作新城规划时已经定案为集体化的二环线市场的转移和搬迁。 这也是对整个二环路周边批发市场进行搬迁的重要原因。 〈集聚商业区的形成〉： 本项目地位于未来新昆明城的东三环沿线，该区目前已经形成建材、橡胶、汽配、灯具等大型综合批发市场，而机电类市场尚属空白。一个商圈的形成不仅仅需要大量商家的前期资金投入，资金背后的业态互补也是必须。例如本项目地以工业品为主打销售类别，但最具出口潜力的机电类工业品在该市场却未见雏形。据有关资料显示，昆明市对孟加拉、印度等南亚国家的机电产品出口贸易大幅增长，占出口总值的60%以上。如此高比例的出口额度已经成为昆明对外贸易的重头，政府对发展此类市场也大为支持。本项目地对机电市场的开发正迎合了这种需求，一方面能拉动周边其他工业品的区位经济，另一方面也将全盘带动该区域整体经济，形成互补，从而把“蛋糕”做大。 〈未来交通的改观〉 （A）、二环路改建工程 今年七月，昆明市昆明主城东、南二环市政基础设施建设征地拆迁工作涉及到盘龙、官渡、西山个区的众多汽车、食品、建材市场。昆明主城二环路于上个世纪年代后期全线通车随着城市的发展，原来处于城市的二环路主城区。由于主城核心区与外围连接，交通流量十分巨大，加之沿线各种市场密布，交通问题十分。二环路将建成城市快速道路，承担主城核心区交通快速疏散的功能。拟建的“三环路”各段合计全长公里，尚须的区段长度为公里。道路将分为东南西段东市区段由世博园向南经过西南林学院、昆明理工大、昆明市委党校在虹桥与东连接线支线相交设立交桥一座，后向南过十里铺村，进入凉亭货场片区。由于受巫家坝机场净空限制，道路在此需下穿凉亭编组站，接上贵昆公路和昆洛公路朱家村三叉口达东市区段止点，全长公里，宽米，全部为新建，标准为双向车道城市主干道。南市区段规划东起贵昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官雨路口穿过未来搬迁后的巫家坝机场，接上春城路至日新立交桥，后沿十里长街与官南路、前卫路、滇池路相交后，穿过草海在第三污水厂前接上石安公路，在此设立交桥一座，全长公里，宽度为米。云南海关进出口统计数据表明，在云南出口贸易中，五金机电产品占到出口总额的60％。【】〈〉Ⅰ）区域经济发展和商业地产开发的分析 （Ⅱ）区域经济开发和市场土地政策的分析 （Ⅲ）商业项目开发和“城市运营”的理论基础 （Ⅰ）区域经济发展和商业地产开发的分析 （一）区域经济和城市发展的评价： 1、昆明城市概况： 昆明是西南地区的中心城市，云南省省会，中国历史文化名城，著名