宝通路房产项目市场调研报告..doc

项目概况 项目名称 川宝花苑（暂名） 项目位置 宝通路宝源路 基地面积 24210㎡ 建筑面积 86520㎡ 建筑幢数 6幢高层建筑 绿化率 47.8% 总户数 814户 闸北房产市场： □彭浦地区主诉工薪阶层与动迁户 彭浦地区（涵盖共康新村）东临粤秀路，南接延长路，西至保德路与宝山路接壤。80年代初，彭浦地区就成为了大规模的工人居住区。经过二十多年的发展，区域内商业生活配套设施日趋完善。随着共和新路南北高架的建成大大缩短了区位，同时，其开发的产品多以低价格、多房型为特点，客层以工薪阶层、市中心动迁居民为主。目前主力单价；3900-4800元/平方米，主力总价：36.3-58.5万。代表楼盘：美树铭家、城投世纪城、成亿花园、岭南雅苑、凌恒公寓。 □大宁板块吸纳白领阶层 大宁板块东起共和新路，西至沪太路，北临江场西路。整个板块涵盖了永和地区、大宁绿地及闸北公园地区。该板块早期房产以永和小区为居民中心聚集区，通过近几年市政变迁及市场热点转移到大宁绿地地区（浦西地区最大规模的绿地），使得众多房地产开发商以“围绿而建”为主题，凭借其环境好、观景佳、房型选择多样为卖点拉动了整个闸北房市。其客层针对白领阶层及正需购买房源的消费群体为主。目前主力单价：4500-5800元/平方米，主力面积：95-140平方米，主力总价：38.9-75.6万。代表楼盘：佳宁花园、歌林春天、望景苑、宁泰馨园、新梅共和城。 □环内闸北涌入白领及投资客 环内闸北东临西宝兴路、东宝兴路紧靠虹口区，南隔苏州河，西至沪太路与普陀区相望。“不夜城”商圈和新客站均坐落于此。作为闸北离市中心最近的地块，现为闸北最繁忙的商业和交通枢纽。近几年，通过对苏州河的综合治理及美化，大大提高了沿岸楼盘的品质，营造出多个高档亲水楼盘。而共和新路高架及地铁一号线延伸段通车，则将进一步改善周边的交通情况，提升其区域的便利性和楼盘附加值，赢得众多白领及投资客。目前主力单价：4500-5700元/平方米，主力面积：95-135平方米，主力总价：42.8-77万。代表楼盘：精文城市花园（城上城）、SOHO时代、感性达利、北美枫情、越秀苑。 □交通、绿地、水景交织 彭浦地区：随着上海市大规模的旧区改造，受动迁费限制，今后大部分动迁居民将迁出中心地段向周边低价地块分流。由于闸北彭浦地 区早期拥有完善的生活配套设施以土地储备丰富，加之共和立体交通体系全面竣工，即已拓宽的共和新路、共和新路高架、地铁一号线延伸段及M7、M8的通车，给其沿线楼市带来升值空间，将成新一轮房产销售热点之一。 大宁板块：相对于上海其他区域，闸北区开发较迟，故吸取了其他区域以往开发不足经验，将大宁板块开发成为新型生态智能化小区。但由于该地区轨道交通尚未完全发达，将成为房产开发最具潜力地区之一。 环内闸北：通过建成三个“十字架”即内环高架与南北高架交叉、天目路与南北高架交叉、南北高架和中环形成交叉。随着2004年地铁一号线延伸段的通车、苏州河北岸的综合治理及沿岸大规模绿化的兴建，无疑将成为开发商必争之地，拉近与市中心的距离。但该地区现正处老城区与新商品住宅相结合，现可开发土地又相当稀缺，故该地块还需进一步整合及储备。 总之，随着闸北区“五线交汇”（即铁路、长途、地铁、高架和轻轨）加之南北高架的建成，相辅相成，形成发达的交通立体网络。配合绿地及水景的营造，以其较高性价比的房价优势，将在上海房市扮演越来越重要的角色。 四、市政建设 闸北区北部作为大型居住区已发展基本成熟，随着地铁一号线延伸段的通车，该区域的发展前景在某种程度上会接近“莘庄模式”。闸北南部地区以商业功能，交通功能为主，住宅市场发展空间有限，中部地区是闸北今后中高档住宅集中区域，由于具备两大绿地及相应交通、医疗、商业等，该区域发展潜力巨大，已成为闸北始终规划的重中之重。 “十五”期间，闸北市政规划建设： 突出一个龙头：不夜城地区； 推进两线建设：苏州河沿线、共和新路高架、地铁一号线北延伸段； 完善三片功能：南片商务商贸、中片高尚居住区、北片大型居住区； 中片高尚居住区：不夜城地区将向北延伸，在新客站北广场，即将崛起 由仲盛集团参与旧改的“新不夜城”高档商业办公区，而本案所处的区域正好处于高档办公区的住宅补充区内，使得本案的高尚性和可投资性进一步放大。 产品定位 SWOT分析： Serength(强势)： 市场大环境、区域小环境平稳趋好。 区域内已上市的皆是房型偏大的项目，体量小、房型配比偏小化,去化相对较快。 交通便捷，3条轻轨交通就在附近。 绿化率高。 不夜城商圈、四川北路商圈、人民广场CBD、北外滩CBD与本案相距15 分 钟左右。 顶层景观价值 weakness（弱势）：