富豪青国际广场可研报告.doc

第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称 富豪青年国际广场 （二）建设地点 本项目位于烟台市福山区福海路东，天府街北侧。 （三）主要建设指标 该项目规划总用地范围11.23公顷（计112300㎡，168.45亩），居住总户数1000户,小区内设有大型地下停车场，大型购物超市及门市网点、幼儿园、托儿所以及小区会所等全面配套设施。 开发总面积：15.22万平方米 住宅面积：10.55万平方米 商业用房建筑面积：4.67万平方米 建筑密度：21.94% 容积率：1.56 （三）项目承办单位 烟台天府房地产开发有限公司 （四）可行性研究报告编制单位 编制单位：烟台市工业设计研究院有限公司 资质等级：工程咨询乙级，证书编号：工咨乙1031419001 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 二、可行性研究的依据 1、项目建设单位关于编制本项目可行性研究报告的委托书 2、旧村改造项目规划方案 3、国家现行政策、法规及有关设计规范 4、项目建设单位提供的有关技术基础资料 三、研究范围及内容 1、项目背景及建设的必要性 2、市场分析 3、建设规模 4、建筑设计方案 5、环境保护与节能 6、项目实施进度安排 7、物业管理 8、投资估算与资金筹措 9、财务效益评估 10、不确定性分析 四、研究结论 该项目占地168.45亩，总建筑面积15.22万平方米。 本项目固定资产投资21535.94万元。其中，企业自筹17535.94万元（项目资本金12405.98万元，预售收入5129.96万元），银行贷款4000万元。 项目完成后平均可实现销售收入34237万元，实现利润总额10646.83万元，投资利润率为49.44%，投资净利润率为33.12%。 项目住宅部分将向社会提供约1000套优质商品住房，将为客户展示出一个具有超前性和导向性的住宅楼新模式，推动本市及周围地区住宅建设的发展，缓解市区住房紧张状况，满足当地人民住房需求，促进国家房改政策的实施，推动国民经济的发展。 项目商业部分可向市场提供近5万平方米的经营面积，对于健全区域商业配套、活跃区域商业气氛、带动市场发展起到积极作用。 项目的建设开发具有良好的经济效益和社会效益，因此本项目的建设是必要的、可行的。 五、项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表 序号 项 目 单 位 数 量 1 项目占地面积 万平方米 11.23 2 总建筑面积 万平方米 15.22 3 住宅套数 套 1000 4 住宅建筑面积 万平方米 10.55 5 商业用房建筑面积 万平方米 4.67 6 工程费用 万元 20335.94 7 经营资金 万元 1200 8 建筑容积率 % 1.56 9 固定资产投资 万元 21535.94 10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 1415 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 一、项目提出的背景 自我国提出要把住宅业培育成新的经济增长点和支柱产业以来，我国的房地产业尤其是住宅产业先抑后扬，于三年前走出低谷，房价开始触底反弹，2000年开始呈现供销两旺的局面，从竞争实力和投资循环等多方面看，我国的房地产业已经具备了成为支柱产业的必要条件。 房地产业的发展与国民经济发展呈正相关关系，经验表明，当国民经济发展速度在5%至8%时，房地产处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于8%时，房地产开始高速增长。我国经济已经连续多年以大于或相当于8%的高速度增长，人民群众的生活水平和消费水平有了很大的提高，人们对住房的要求不再局限于基本居住空间的基础上，对改善居住质量的愿望强烈，伴随着国家一系列促进住房消费政策的出台，极大的推动了城市居民购房置业，1999年开始的商品房热销局面一直延续到现在。 根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革的指示精神，到1998年底，我省已基本停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，烟台市政府为了更好的贯彻国务院、省政府关于深化住房制度改革的指示精神，同时也为了更好的发展烟台市房地产业，决定调整住房投资结构，一是逐步开发建设一批适合于广大双职工低收入阶层居住的住宅，以便尽快解决困难职工的住房问题；二是建设一部分大面积，高档次住宅，激励社会消费，拉动经济增长。 在市场经济条件下，有效的市场需求决定了市场供给，烟台市高层次的新型住宅小区供不应求，尤其是本项目周边区域，通过本公司前三期工程项目的热销可以验证。此类小区的供给结构与市场需求仍不相适应，供不应求，本项目就是在此基础上提出的。 二、项目建设的必要性 （一）符合国家产业政策及地方发展规划的要求 建设 “经济适用的商品住宅”是当前国家重点鼓励发展的产业，也是为了抑制目前高速增长房价,是我国政府和人民共同关心的大事。 本项目的建设将充分