小高层白领公寓房地产项目投资可研报告.doc

总 论 项目名称：××花苑（一期）小高层白领公寓 建设单位：××××房屋业开发有限责任公司 建设地点：××市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临××花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场。 项目研究范围：在对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标分析。对项目的经济可行性进行综合评价。 项目编制依据：（一）《中华人民共和国国有土地使用证》（No 010643607） （二）《中华人民共和国建设工程规划许可证》（编号98562） 其中：自筹 4,601.74万元 银行贷款 4,370万元 投资利润率： 24.44% 内部收益率： 54.17% 动态投资回收期： 1年零9个月 贷款偿还期： 8个月 项目总投资为8,971.74万元, 银行贷款总额为4,370.00万元，贷款利率为银行一年期贷款利率5.31%。经测算该投资项目的所需银行贷款的偿还期为：8个月。还本付息能力较好。投资回报率为24.44%，高于银行一年期贷款利率5.31%。项目内部收益率为54.17%，静态投资回收期为1年零10个月。 第一章 概 述 一、项目实施的背景 随着经济的不断发展，人们的经济条件得到了很大改善，开始注重生活品质和家庭投资。人们的生活质量在不断的提高，而住房——这一人们生活改善的重要标志，已经成为了市场消费的新热点。今年以来，全国房地产投资速度持续保持30％—40％的增长势头，中国房地产市场经过3年多的高位运行，还处在持续发展的热潮中，最近20年来全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。然而进入新世纪以后，住房正在从生存型向舒适型转变；房地产业的生产方式，正在从速度、规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量，成为住宅发展的关键。住房建设的动力机制发生了变化。过去靠政府的政策支持，今后购房主要靠个人。人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力。 房地产市场日趋规范，企业面临优胜劣汰的严峻挑战。全国2.5万多家房地产开发企业，一级、二级企业不到1/5，一半多经营不规范。国家将强化市场的宏观调控，整顿规范建筑市场，一些不规范的企业将受到整治。为防范金融风险，房地产经营贷款的门槛提高。 目前的房地产市场细分日趋精细，产品往往都是针对某一部分客户量身定做，精心打造。这也是房地产市场日趋成熟的标志之一。以前的××房地产市场的产品大都较为粗放，没有针对特定的客户群来细分市场，但近年来随着住房消费主体的转变，房地产市场竞争的加剧，越来越多的开发商也更加关注房地产市场细分方面的情况，也投入了大量的人力、物力进行专项开发研究，并在取得了不错的业绩。 小户型火爆Townhouse取得成功实际上就是市场细分取得的成功。以往有的楼盘，从三四十平方米的小户型到两三百平方米的超大豪华户型应有尽有。但从销售的情况来看，往往会留下一些尾盘，使开发商的利润在尾盘中沉淀作为开发商来说，由于自身的资源有限，也不可能满足所有层面的客户需求。 作为开发商，要满足市场的有效需求就必须进行有效的市场细分，而作为消费者来说，也希望与自己一样的人为邻，以免居住环境过于混杂从而影响居住质量。以广基·鸥翔雅居等为例，就很好地说明了居住消费的同质化需求趋势。广基·鸥翔雅居在满足对居住的出、入、住、行、文化等方面的需求方面，进行了大量深入的研究，在现阶段的××楼市来说，应该是一种开发理念的创新。对满足居住的同质化要求来说，无疑反映了××楼市的一种发展趋势，同时也将促进××房地产市场的发展????按××市的城市规划和房地产的实际现状情况来看，××滇池国家旅游度假区以其优美稀缺的自然景观资源和日趋成熟的生活配套无疑将成为今后××高端产品的首选成熟片区。这一片区集中了一批包括去年表现较好的阳光海岸、听涛雅苑等早期××高端产品盘，另外随着商网、学校、交通等生活配套的完善，加上原来的民族村、红塔体育中心等优势资源，以广基·鸥翔雅居为代表的××新一代高端房地产产品将进一步加速提升这一成熟高端片区的形成。广基·鸥翔雅居吸取了以往××高端产品个性不足，缺乏鲜明特色等的经验教训，在产品特色方面，针对高端产品消费者个性需求差异性加大的特点推出了新一代的个性高端产品。从市场的发展情况看，以广基·鸥翔雅居为代表的高端产品盘以及这一片区的如彩云水榭、金家大院、滇池卫城等楼盘将共同引领××滇池国家旅游度假区这一片区在今年年末、明年年初把××房地产市场的高端市场推向新高。××市北市区龙泉地产开发的