山东临沂鲁商-凤凰城项目XX年营销推广报告-76.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 5月1日 1—5#高层主体部分全部封顶 高层样板间施工完毕 9月初 景观示范园林部分到位 10月1日 别墅交房 12月1日 商业A1—A4部分交房 3月底， “让我们一起去后花园里放风筝！” 鲁商·凤凰城风筝艺术节 4月中旬， 鲁商·凤凰城杯高尔夫精英邀请赛 5月初，鲁商嘉年华活动 “地王大宅，奢品生活”—— 鲁商·凤凰城景观高层样板间启用仪式 6月中旬， “畅游三河”游艇体验活动 暨水上看房通道开通仪式 鲁商·凤凰城奢贵名品体验会 7月底，MODERN SHOW ——鲁商·凤凰城广场饕餮之夜 9月底， ”凤凰城上邀明月” ——鲁商·凤凰城游园会暨中秋客户答谢酒会 11月初，凤凰新天地 ——滨水休闲商业体验节 1月中上旬， 寄贺卡、送祝福活动 2009年 2009年项目营销活动以三大工程节点为支撑，其间多穿插针对性强的小型精准营销活动。 8月中旬，寻找生活美的角度 ——鲁商·凤凰城摄影大赛及 摄影作品展 第一季度（1—3月） 销售任务：2000万元 工作计划： 1、借助新年喜庆气氛，加强老客户的维系工作，并给客户赠送新年礼品以及举办客户联谊 活动，以增进客户感情，形成口碑传播。2、加强对已经签订大定协议的客户的签约工作以及客户按揭贷款资料的收取工作，保证既 有的销售成果以及快速回笼资金。 3、在房源推售方面不进行新房源推售。商业部分以及24、25号高层小户型部分进行售卡积 累客户。 4、宣传主要针对小户型产品进行促销性宣传。主要采取短信的形式。 5、借助春节的契机，通过电视媒体向市民拜年，展示企业形象。 活动二：“让我们一起去后花园里放风筝！”——鲁商·凤凰城风筝艺术节 时 间：3月底 在凤凰广场组织放风筝活动比赛，免费向社会赠送精美风筝，吸引客户参与。同时在活动现场展示中国传统艺术风筝，增强活动观赏性。活动目的在于通过该活动强化突出项目紧邻凤凰广场的巨大优势，让人们体验到凤凰城