常州八千里项目市场问题梳理及营销策略建议-54-XX年.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 客户梳理 之前报告对本区域客户职业背景分析得出：平均购买力正常，符合项目中高端楼盘定位 较好，项目区域承载了他们许多的记忆，亦是他们与市区间的必经之路 一般，龙江路是客户区域接受的一道坎，项目区位吸引力不强 对区域的认同度 高 较强，多为中年以下商贸业老板 项目以西客户 中 一般，以工薪阶层及中年以上居民为主 项目以东客户 对本项目的价值 购买力 客户细分 职业背景 客户梳理 从已认筹客户研究得出： ●通过对认筹客户的研究得知，客源多来自本区域 ●与外地客户为主，当地客户为辅 ●多为一次置业，自住目的 ●社会层次普遍偏低 注意点：现认筹客户与楼盘中高端定位出现偏差 客户梳理 ●客源散而杂，层次较低 ●单一圈层客户较少 ●需求多元化 ●客户特征偏离项目中高端楼盘定位 本章结论： 思考点：怎么样的营销策略能从物质与精神层面的叠加 来圈定这么丰富的族群？ 项目现阶段主要问题 四. 项目现阶段主要问题 1.现场形象不完善严重阻碍认筹 2.大盘小做，气势不足。营销推广有面无线 项目现阶段主要问题 竞争楼盘与本项目现阶段 认筹期间工程形象的比较 ●认筹阶段，都准备9-10月开盘 ●尚未开工 ●还不具备工程形象 ●现场形象还待完善 ●认筹阶段，都准备9-10月开盘 ●现场工程施工气 氛热烈，十个吊机 同时施工 ●现场工程已进度到地面七层，工程形象良好 ●现场包装成熟，体现在精致的围墙制作上 泰盈.八千里 方圆.云山诗意 良好的工程形象是促进购买信心的最好动力 现场包装精美 工程现场热火朝天 暂无施工形象 暂无现场包装形象 项目现阶段主要问题 竞争楼盘与本项目现阶段 现场包装的比较 ●销售现场还未施工完成 ●示范单位还未施工完成 ●暂无销售广场 ●