成都万怡酒店建设项目市场及财务可行性研究报告.doc

目 录  1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 6 6.1 6.2 6.3 6.4 介绍 4 业主 4 项目背景 4 服务范围 5 主要假设 5 中国经济基础 7 中国概况 7 中国外商直接投资 8 中国旅游 9 四川省概况 10 介绍 10 经济指标 10 工业 11 外贸 11 “西部大开发”战略 12 外商直接投资 12 消费市场 13 旅游景点 13 到访旅游者 14 成都概览 16 介绍 16 成都经济环境 17 外商直接投资 19 基础设施 20 成都旅游业概述 23 成都发展展望 26 成都的优劣势、机遇和威胁分析 27 成都酒店市场概况 29 经筛选的成都 4 星级和 5 星级酒店市场分析 29 酒店市场历史业绩 31 市场分布 35 国籍构成 36 季节性 37 新增供给 37 客房住宿率业绩预测 39 平均房价预测 41 项目地点分析 42 介绍 42 交通便捷程度 45 可见度与景观 46 项目地点优劣势 47 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 8 8.1 8.2 8.3 8.4 9 9.1 9.2 9.3 9.4 10 10.1 10.2 10.3 设施建议 49 市场定位 49 调整后的楼层规划 50 客房 51 餐饮设施构成 56 会议设施 58 娱乐设施 59 预计使用率和房价水平 61 市场渗透 61 竞争市场预期渗透率水平 62 客房住宿率预测 67 平均房价预测 67 营运现金流量预测 70 通胀率假设 70 固定和变动费用 70 术语解释 71 利息、税收、资产折旧和偿债前的收益（EBITDA） 73 投资分析 74 项目费用假设 74 项目财务假设 75 内部回报率分析 76  附件 A ：设施规划 附件 B ：10 年运营现金流测算 附件 C ：投资回报分析  2006 年 8 月 20 日 张崃, 总裁 四川港宏置地有限公司 中国成都 Horwath A sia Pacif ic 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : hongkong@ Website : 浩華管理顧 問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 樓 電話 : (852) 2524 6073 傳真 : (852) 2845 2008 電郵 : hongkong@horwathap. com 網址 :   依照我们于 2006 年 7 月 5 日签署的合约， 以下附上《成都市武候区拟建酒店项目 市场可行性研究报告》（中国成都 2006 年 8 月）。  我们的市场研究包括了与成都政府、旅游行业及酒店行业的有关人士进行的会谈， 我们探讨了经济状况和具备竞争力的饭店市场的状况，预测了拟建酒店未来可能的 需求和供给趋势。我们的报告包括这一研究和分析的结果、对该项目是否合适开发 酒店所进行的项目地点和周边区域的调查，以及对该项目预期的经营状况进行的预 测。该报告中涉及的所有信息、预测和假设均是浩华在 2006 年 5 月之前能够获得的 资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。  基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟 建酒店首 10 年营运期间的设施使用率。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在 成都及类似市场中获得的可资比较项目的数据资料，我们做出了拟建酒店项目现金 流量分析。  该报告中有关设施使用率水平的预测和现金流量分析结果，存在无法实现的可能 性。此外，诸多意想不到的事件可能发生，周边环境也可能发生变化。在我们报告 所涵盖的年份里，真实的状况可能会和我们在报告中所作的预测和假设有所出入， 而且可能是较重大的出入。此外，浩华也不对酒店未来实际的管理绩效、未来营销 策略的有效性以及其他管理上的行为负责。