拟建度假酒店市场及财务可行性研究报告.doc

拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究  中国海南三亚龙沐湾  国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司  2009 年 3 月 目录  1 报告摘要 7  2 介绍 15  2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 业主背景 项目背景 研究目标 服务范围 主要假设 主要的市场风险因素 15 15 16 16 17 18  3 海南省概况 21  3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 介绍 整体经济环境 海南旅游 三亚旅游 季节性 交通 气候 21 22 24 26 29 29 33  4 项目地点分析 34  4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 项目地点位置 龙沐湾地形 周边环境，景观和可见度 交通 项目地点优劣势总结 结论 34 37 39 43 44 45  5 度假酒店市场概览 46  5.1 5.2 5.3 5.4 三亚湾 大东海 亚龙湾 三大度假区比较 46 53 58 67  6 未来度假区 71  6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 海棠湾 土福湾 清水湾 香水湾 石梅湾 神州半岛 太阳湾 71 76 79 81 83 84 85 6.8 其它海湾 86  7 7.1 7.2 7.3 7.4 市场前景 客房供给增长预测 客房需求增长预测 市场住宿率水平预测 前景概述 88 88 90 94 94  8 龙沐湾酒店开发 96  8.1 8.2 8.3 酒店群 酒店开发策略 开发策略 96 98 101  9 设施建议 – 1 期 105  9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 市场定位和概念 客房 餐饮设施 宴会和会议设施 SPA 设施 娱乐设施 其他设计建议 105 107 115 119 122 124 127  10 设施建议 – 2 期和 3 期 128  10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 市场定位和概念 客房 餐饮设施 宴会和会议设施 SPA 设施 娱乐设施 128 129 131 132 133 133  11 酒店的可持续发展 135  11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 地块评估 设计策略 能源减排 废弃物品管理 水资源的保护 源头控制 客人的参与 结论 有用的资源 136 137 138 139 139 140 140 141 141 12 预计使用率水平和平均房价 142  12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 研究方法 研究方法 拟建度假酒店渗透率水平预测 平均房价水平预测 业绩总结 后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平 142 142 145 150 153 153  13 营运现金流量预测 157  13.1 13.2 13.3 13.4 固定和变动成本 定义 营运现金流预测假设 利息、税收、折旧和偿债前收益总结 157 158 159 160  14 投资分析 161  14.1 14.2 投资费用假设 投资分析 161 162  附 件 I - 附 件 II - 附 件 III- 设 施规划 10 年现金流量预测 投 资分析 2009 年 3 月 18 日 陈鼎元先生 国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司 中国三亚市榆亚路 167 号迎宾楼 邮编：572021 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Tel (852) 2524-6073 Fax (852) 2845-2008 www.horwathHTL.com hongkong@horwathHTL.com 浩华管理顾问公司 香港港湾道 18 号中环广场 20 楼 电话: (852) 2524 6073 传真: (852)