政府保障性住房建设项目可行性研究报告--18.doc

第一部分 宏观市场分析 一、城市概况 1．区位 东山县位于福建南端，北纬23°35’，东经117°23’，东濒台湾海峡，距高雄143海里；南去香港210海里。全县33个岛屿组成，陆地面积247.24平方公里，设置七镇，61个行政村，16个社区，主岛面积194平方公里，县政府驻地西埔镇。拥有两条出岛通道——大产跨海大桥和八尺门大桥，均直连324国道，沈海高速公路，南下汕头一个小时车程，北上泉州两个小时车程。规划中的厦深铁路支线、武平至东山高速公路延伸线直达东山港区。东山岛人文蔚盛，文化底蕴深厚，国家级、省级书画名家辈出，远近闻名的“书画之乡”，是海内外书画名流交流、切磋的文化胜地。总人口20.33万人硅砂矿藏2亿多吨，其储量、品位、规格名冠全国，在世界上也属屈指可数。是全国规模最大的硅砂生产基地年水产品产量超30万吨, 加工出口额占全省40%以上在全国6大类74种旅游资源中,东山拥有6大类48种2020年，东山县城镇体系的空间布局仍保持中部城区、南北两个中心镇、呈十字形的格局。西埔向东为城区发展轴，南北为中心镇发展轴，形成县城区、中心镇、一般镇的三级城镇体系。城区和中心镇是以二、三产业为主的城镇，一般镇是为农业服务的城镇。 西埔、康美、铜陵三城区组合为东山县城，形成全县政治、经济和文化中心。将康美镇大部划归康美城区，改为康美城区建制；部分划归铜陵城区，以满足港口工业的发展。 杏陈镇为北部中心镇，主要发展建材工业、盐业加工工业，发展旅游业。 陈城镇为南部中心镇，主要发展渔业、水产养殖业，成为水产品加工和贸易中心。 樟塘镇主要发展硅砂采矿业和芦笋创汇农业；前楼镇是副食品基地，同时发展水产养殖、芦笋创汇农业，发展旅游业。 四、产业规划 东山县2009年政府工作报告中强调，09年工作重点在于整合东山港口、岸线、旅游、对台等资源优势，发展船舶制造、港口机械、火力发电、仓储物流、高端旅游度假等方面。 小结： 东山作为沿海县域行政地区，主要经济支柱以渔业、盐业、旅游业为主，轻工业为辅，经济发展水平在漳州地区各县区中处于中游水平。但由于丰富的旅游资源以及旅游附属产业可来的回报，给当地带来的良好收益，为房地产市场积聚了不小的购买潜力。 第二部分 东山房地产市场分析 一、投资规模 2008年，东山全县房地产投资总额3.8046亿元，比上年增长66.6%。 2009年1-2月，东山全县实现房地产投资0.52亿元，同比下降11.6%。 二、供应量 截止2009年6月，东山全县房地产项目共计41个，其中35个在售，可售面积24万㎡，可售套数2042套。 三、销售情况 1.销售量 年度 2007年9-12月 2008年 2009年1-7月 套数 745套 1248套 941套 从成交量上看，08年以前各月份成交量波幅大，总体成交量大， 08年后，在政策影响下，市场明显受到压制，成交量逐步下降。进入09年以后，受救市政策刺激与经济环境转好影响，成交量稳步回升。 2.价格走势 时间节点 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 销售均价 1730元/㎡ 1821元/㎡ 2032元/㎡ 2010元/㎡ 2075元/㎡ 从进入09年以来反映出的情况看，东山房地产市场“量价”总体上将可能呈现出平稳缓增态势，目前价位基本已经到达本地区较高的起点，继续上涨空间较小。 四、东山房地产市场特征分析 1.宏观市场特征 1.1东山县城实际上包括铜陵镇和西浦镇两个区域（新的区域规划已经将康美镇规划进县城区域）。铜陵镇是东山的老县城所在地，也是主要旅游区所在地，城区比较破旧，商业繁华，人口密集；西浦镇是东山的县政府所在地，县委、县政府、县人大、县政协和主要的行政机构都设置于此，也是东山岛的交通枢纽，城区比较小，新旧参半。东山县城城区共有20.33万人口，其中铜陵约8万人口，西浦约6万人口。两镇之间由新修西陵大道连接，车程约7分钟。 1.2东山虽为县城，但因地处海滨，临海环境上佳，因此是福建著名的旅游胜地，每年有大量的福建省内及广东的游客到此旅游，据统计，2008年有约118万人次到此旅游，旅游业已成为东山的支柱产业之一，在带来大量消费的同时也为东山的房地产提供了更大的发展空间。 2.房地产市场特征 2.1东山作为一个县级城市，其房地产业起步较晚，至今仍处于初级阶段，整体规模较小，县城城区共有约25个在售项目，主要集中在西浦和铜陵城区，铜陵约有12、13个在售项目，西浦约有7、8个在售项目，另外在两镇之间的沿海旅游区地带（马銮湾-金銮湾）有少量项目。 2.2东山由本地开发商占据了主要市场份额，如：群峰、鑫瑞缘等，外地开发商极少，策划代理商也仅有少量厦门公司进入（3家），因此整体市场开发设计和包装理念相对比较落后，但随着未来一些外来地产