文殊院地产建设项目投资可行性研究报告.doc

“文殊院”建设项目投资可行性研究报告 第一章 项目总论 一、项目概况 “文殊院”建设项目规划用地面积18.62万平方米，约合279.30亩。其中15.34万平方米用地上规划总建筑面积为32.05万平方米，地上总建筑面积为27.20万平方米，地上商业建筑面积为19.30万平方米（其中17.05万平方米为B代号地块上建筑物，其余为C代号地块上的商业建筑），地上居住办公用房建筑面积7.90万平方米（其中含1万平方米的公共配套设施建筑面积）；地下建筑面积4.85万平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28万平方米（约合49.2亩），用于拍卖。 二、投资可行性研究依据 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司对“文殊院”项目进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告用于项目银行贷款，其主要研究依据如下： 1、《中华人民共和国房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国城市规划法》； 4、《成都市城市总体规划》； 5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》； 6、成都市有关房地产开发、销售的法规政策； 7、二○○○年《四川省建筑工程计价定额》、《全国统一安装工程预算额四川省估价表》及相应的取费标准； 8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例； 9、委托方提供的相关资料： 10、成都市2001年至2004年《统计年鉴》； 11、其他相关资料。 三、投资可行性研究假设前提和限制条件 1、本项目土地使用权能合法取得；且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提； 2、本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准； 3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划； 4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求； 5、本项目地质状况较好，工程建设能按计划顺利进行； 6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用; 7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动； 8、委托方提供的资料合法、真实可靠。 四、项目投资可行性研究结论 （一）市场分析结论 根据对“文殊院”建设项目的综合分析得知：该项目的开发建设具有文化内涵、区位、规模、品牌等优势。由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、住宅类房地产市场良好的有效需求增长；旅游产业作为四川的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目开发建设可行。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房：15000元/㎡（平均价格） 住宅及综合用房：4500元/㎡（平均价格） 汽车停车位：2280元/㎡（按成本价格出售） （二）财务评价结论 通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到325050万元；产生净利润39608.5575万元；上交销售税金及附加17877.75万元、所得税19508.6925万元，共计上交税金37386.4425万元。总投资利税率：23.83%,总投资净利率：15.97%,销售利税率:11.50%,销售净利率:12.16%. 综上所述，项目在市场和财务上是可行的。 第二章 投资环境与市场分析 一、成都市经济、房地产市场发展的宏观环境 （一）、成都将在中国经济发展中的作用 1、 在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。 2、 三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。 3、 要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。 4、 在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点！“3+1”的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出现在西部！ 5、 这是历史给予的一个巨大的天时！以重庆和成都为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展的龙头，取得进入“3+1”格局的入场券。 6、 成都市新一届市委市政府的战略目标也确定