新竹路地块项目可研报告.doc

广西区金属材料总公司 新竹路地块项目 可行性分析报告 2005年1月28日 目 录 一、地块基本情况……………………………………3 二、技术指标推算……………………………………4-6 三、投资收益预测……………………………………6-9 四、评估结论…………………………………………10 五、项目运作建议……………………………………11-12 六、合作意向书（讨论稿）…………………………13-14 一、地块基本情况 ◆宗地位置：该地块位于新竹路与思贤路口交界处，并且两面临街；与新竹路临街为36m、思贤路临街为62m； ◆道路交通：新竹路与思贤路均规划为20m宽的次干道；由于地块紧靠南宁市交通最繁忙路口之一的民族大道与古城路交叉路口以及交通主干道东葛路，新竹路与思贤路便启到了缓解紧张的交通状况，疏导车流、人流的作用； ◆权属状态：地块使用权在区金属材料总公司手中，由于发生债务问题，已被法院查封，债权人不详，具体债务不详；从法院（高院）了解到，如要使用该地块，必须先向法院提出申请，使用人代区金属材料总公司偿还债务方可解除查封；但在土地局与规划局处反馈的信息是：如要改变该地块的土地性质（将现在的划拨办公用地改为开发用地）就一定要经过“招、拍、挂”的程序，否则不可能将该地块用于开发性质。 ◆商业形态：新竹路、思贤路为餐饮一条街，是南宁市的第二条“中山路”（小吃街），人流量巨大； 注：由于该地块用于开发，需经过“招、拍、挂”程序，因此，以下评估数据是在此程序的前提下进行测算的。 二、技术指标推算 2.1占地面积 从规划图上的测点坐标计算出该地块占地面积为2122㎡（3.18亩）；对于开发性土地，还需含有规划道路用地面积，一般约为净用地面积的12%，因此，通过“招、拍、挂”获得该地块时，其占地面积应为： 2122㎡×112%=2376.64㎡（3.57亩） 2.2建筑密度 该地块位置属于市区内，并且具有很高的商业价值，一般拟建商住楼或写字楼，建筑密度应不超过50%为宜，因此，本方案就以50%为标准进行测算，具体数据有待规划部门确定。 2.3总建筑面积 一般来说，知道容积率后，才能计算出总建筑面积，但该地块目前未进行“招、拍、挂”，对各项地块的技术指标均未公布，所以我们只能从推断该地块拟建建筑的层数（允许高度）来测算出总建筑面积； 该地块两面临街，新竹路与思贤路为20m宽的交通次干道；按目前市内各拍卖地块所限制的技术指标来看，拟建建筑的高度一般不超过该拍卖地块相临交通次干道宽度的2倍或主干道宽度的3倍； 因此，可得出该地块拟建建筑高度约为40m，即12层；为了更好的利用地块的地理优势，挖掘商业价值，建议拟建一层地下停车场。 考虑到目前南宁市非首层商业物业销售的压力以及该地块地面停车位的不足，建议减少非首层商业物业，建议本项目物业组合为：10层办公型住宅+2层商铺+1层地下停车场 总建筑面积为：2376.64㎡×50%×13层=15448.16㎡ 其中： 住宅：11883.2㎡ 商业：2376.64㎡ 地下停车场：1188.32㎡ 2.4容积率 由总建筑面积可计算出容积率为：15448.16㎡/2376.64㎡=6.5 该地块的各项主要技术指标推测为： 占地面积：2376.64㎡； 建筑密度：50%； 总建筑面积：15448.16 ㎡； 容积率：6.5。 三、投资收益预测 3.1销售定价 提取规划相近的参照样本：阳光100、自由空间、凯丰大厦。 参照样本 住宅（元/㎡） 商业（元/㎡） 备 注 阳光100 3700～4500 30000～40000 住宅售罄；商铺销不动，现已封盘。 自由空间 3300～4100 一层：21000 二层：10000 三四层：5000～8000 住宅只剩楼中楼； 商铺一二层售罄，三四层未售完。 凯丰大厦 3300～4000 一层：23000 二三层：整体销售 住宅剩余较大户型； 商铺售罄。 根据加权法则（计算表略）测算出项目销售价格为： 物 业 面积（㎡） 均价（元/㎡） 金额（元） 备 注 住宅 11883.2 3400 商 业 一层 1188.32 13000除临街铺外,其余铺价值稍低,以综合计算 二层 1188.32 5000 5941600 地下停车场 1188.32 合计 15448.16 不含地下停车场销售 3.2投资收益评估 用于商住开发的该地块所在位置属于二级地，根据往年周边地价的平均增长率推测，该地块在2005年的地价参考值约300万/亩。 项目 数量 指标 费用（万元） 备注 土地 3.57亩 300万/亩 1071 项目前期费用 110 规划设计、其他费用 建