昆明和谐世纪地产项目二期推广攻略-25.ppt

Roland Berger Strategy Consultants Module und Variations_E 项目内外市场现状分析 项目内外市场、产品分析 开盘营销策略 和谐世纪二期开盘战略目标制定 分析近期开盘楼盘常规制法 挖掘营销亮点，迎合潜在客户消费心理，进行重点推广，保证10月开盘顺利进行！ 在目前销售政策不变的前提下,迎合市场需求,差异化产品细分, 放大营销推广亮点. 营销传播原则 推广渠道 推广核心主题说明 营销传播阶段划分 二、营销传播操作 营销推广活动 广告宣传 新闻炒作 销售包装 销售物料制作 淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 * 和谐世纪二期推广攻略 环境与局势变了，接下来，将是一场战争，不再存在共赢的局面，必然有企业脱颖而出，成为市场的胜利者与主宰者，而我们将努力成为这个赢家。 因此，从一场战争的准备出发，我们需要： 分析清楚战局—外部环境与内部形势 确定我们的战略思想； 制定各项工作的战术部署 前 言 市场营销策略 冲锋号吹响！和谐世纪10月30日开盘！ 一 目 录 二 营销传播操作 三 销售、招商、物业支持及建议 四 1.项目内外现状分析 2.开盘营销策略 3.营销传播原则 4.营销传播阶段划分 1.活动营销 2.广告宣传 3.销售包装 4.销售物料制作 5.开盘活动策划 户型、价格在目前市场中无优势可言。 而项目自身优势，在目前市场中未被关注 缺乏营销亮点，产品自身不易被市场接受 项目缺乏迎合市场现状亮点 昆明整体市场成交量萎缩，08房价会加剧观望 政策面有所松动，但无实际利好消息 住宅类楼盘开发商谨慎开盘，价格成为成败关键 市场观望气氛严重 江东俱乐部、联盟商家具备一定存量 营销资源已具规模，但未真正启动 提高市场关注度，打破目前销售困境。 通过挤压式卖场，营造紧张销售氛围 针对目标群体,拓宽营销推广渠道 … 强化开盘信息传递,吸引市场关注 … 整合内外资源,制定合理营销策略 低开高走，特价促销 长期蓄水，观望市场 先商业，后住宅，互为支撑 买一赠一，面积赠送 与价格作为直接卖点,博弈市场 … 工作重点 产品营销亮点 分析迎合目前项目身上亮点，结合市场关注度，找出前期推广遗忘之处 如果都没有，怎么办？是否能自己创造？ 特点户型,面积赠送 选择房源较差货包,用于开盘促销 个性化户型打造 长期蓄水,稳定客源 大客户专属营销 组合捆绑营销，实现特惠购房 3%、4%优惠措施较其他楼盘，缺乏力度，不能引起市场关注 亮点 客户会，联盟商家外部资源 主题活动营销 实景样板房、销售中心 报媒、杂志、网络 户外、电台、电视、短信 1 2 3 4 6 开盘信息传递 项目营销传递 与“开盘”作为新营销里程碑 开盘面积赠送，车位优惠购买 商业办公大宗购置 特价房人气促销 家装个性化设计 优惠购房天天有 迎合阶段市场现状定制推广核心，建议淡化项目形象， 以项目销售作为推广重点！ 08-10-6 08-10-13 08-10-29 08-11-7 第一阶段： 营销准备期 第二阶段： 营销蓄水期 第三阶段： 营销强销期 08-10-14 08-10-30 各阶段工作内容细分 推广思路的确定