松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告.doc

目 录 1项目概况 5 1.1项目地理位置 5 1.2项目现状及用地性质 6 1.3项目主要技术指标及操作要求 8 2项目市场分析及定位前的思考 9 2.1 松江区房地产市场整体分析 9 2.1.1供应分析 9 2.1.2需求分析 9 2.1.3供求分析 10 2.1.4价格分析 10 2.1.5后市分析 11 2.2 项目区域住宅市场分析 14 2.2.1项目区域住宅板块分析 14 2.2.2松江老城住宅市场分析 17 2.2.3松江新城住宅市场分析 20 2.3 项目区域商业市场分析 24 2.3.1项目区域商业范围界定 24 2.3.2项目区域几大商圈调查 25 2.4项目定位前的思考 33 2.4.1对业主商业需求的理解 34 2.4.2对商业地块整体布局的思考 35 2.4.3对商业地块主题的思考 35 3项目市场定位 39 3.1项目商业定位（推荐方案一） 39 3.1.1商业整体概念定位 39 3.1.2商业规划布局建议 39 3.1.3商业建筑外观建议 41 3.1.4商业具体业态建议 42 3.1.5商业地块整体运作思路 43 3.1.6商业价格定位 44 3.2项目商业定位（推荐方案二） 44 3.2.1商业整体定位及布局 44 3.2.2商业地块整体运作思路 46 3.2.3商业价格定位 46 3.3项目住宅定位 46 4两商业推荐方案的比较 48 4.1两商业开发方案比较 48 4.1.1两商业方案规划建设内容比较 48 4.1.2两商业方案开发销售进度比较 49 4.2两商业推荐方案投资回报比较 50 4.2.1两商业方案投资成本比较 50 4.2.2两商业方案销售收入比较 51 4.3两商业推荐方案的综合比较 51 5项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价 53 5.1项目主推方案整体初步开发方案 53 5.1.1项目主推方案整体规划建设内容 53 5.1.2项目主推方案整体分期情况 53 5.1.3项目主推方案整体开发进度安排 54 5.2项目主推方案整体销售收入估算 55 5.2.1项目主推方案整体静态销售收入估算 55 5.2.2项目主推方案整体动态销售收入估算 55 5.3项目主推方案整体投资成本估算 56 5.3.1项目主推方案整体静态投资成本估算 56 5.3.2项目主推方案整体动态投资成本估算 57 5.4项目主推方案整体经济效益评价 57 5.4.1项目主推方案整体现金流量表 57 5.4.2项目主推方案整体经济评价指标 58 6项目主推方案整体不确定性分析 59 6.1项目主推方案整体投资成本敏感性分析 59 6.2项目主推方案整体销售收入敏感性分析 59 6.3项目主推方案整体小结 59 1项目概况 1.1项目地理位置 项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧，近中山路。 项目整体分为三个地块，分别为A地块：松江区谷阳南路26号（商业用地3896平方米）；B地块：松江区谷阳南路28号（商业用地515平方米）；C地块：松江区松江内—167地块（住宅用地7752平方米）。三块地位置及地形图如下图所示： 1.2项目现状及用地性质 土地性质 A地块：商业用地性质，占地面积3896平方米，规划容积率指标2.25，可建面积8766平方米； B地块：商业用地性质，占地面积515平方米，规划容积率2，可建面积1030平方米； C地块：住宅用地性质，占地面积7752平方米，规划容积率1.55，可建面积12016平方米。 土地现状 A地块：现该地块上已建成商业办公用房六幢，现空置，建筑面积共6869平方米（未用足容积率）； B地块：现该地块上已建成商业办公用房一幢，现空置，建筑面积为881平方米（未用足容积率）； C地块：现还有居民，该地块拆迁工作尚未启动。 A地块 B地块 C地块 1.3项目主要技术指标及操作要求 A、B两商业地块可建面积分别为8766平方米和1030平方米，可总建面积9796平方米。A、B两地块现有房产完全空置，可随时拆除，先期启动。另A、B两地块紧邻、性质一致，可综合规划为一个商业项目。 C地块住宅地块可建面积12016平方米，但其受中间一外部道路限制，地块将分为两部分。而且C地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动，因此将后期启动。C地块是否与A、B地块有所结合，还要看后期C地块与政府部门相关规划指标沟通结果。 本次项目定位及初步规划方案设计将对A、B、C地块综合考虑，A、B地块将综合为一个商业项目先期启动，争取短期盈利与长期品牌的平衡，同时考虑未来C地块启动后的结合。 2项目市场分析及定位前的思考 2.1 松江区房地产市场整体分析 2.1.1供应分析 松江07年全年商品房供应经历了4月与10月两个高峰，商品房供应结构以商品住宅为绝对主力，说明此两月为松江住宅推案集中期。07年