某商住项目可行性研究报告.doc

某商住项目可行性研究报告 目录 1.0项目的基本情况1.1项目背景1.2项目主办单位简介1.3主办单位之合作意向1.4可行性研究的主要技术经济指标2.0项目投资环境和市场研究2.1广州市概况及经济发展基本情况2.2广州市房地产发展及市场的基本概况2.2.1房地产开发企业发展较快2.2.2房地产开发工作量迅速增加2.2.3商品房的销售量不断提高2.2.4房地产开发企业经营效益显著2.2.5对广州房地产市场的展望2.3利用外资开发的法律依据2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供应情况2.4.2需求情况2.4.3物业出租情况2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议3.0项目开发及技术设计方案的分析3.1地块及周围环境、建设开发条件3.1.1地理位置及道路交通3.1.2地形、地质3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施3.1.4综合评述3.2地块拆迁安置情况3. 3场地三通一平的安排4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划5.1基本参数5.2土地成本（以下均为人民币计算）5.3建安工程成本5.4前期费用5.5红线内外工程技工建配套费5.6不可预见费5.7开发期税费5.8资金筹措计划及财务费用5.8.1资金筹措5.8.2财务费用6.0可行性研究财务数据的选定和预测6.1售楼收入的测定6.1.1住宅销售单价的测定6.1.2商铺销售单价的测定6.1.3单位销售单价的测定6.1.4建议销售价6.1.5实际销售总收入6.2大厦经营管理费用收入与支出6.3经营税费及所得税的缴交6.4土地增值税6.5所得税7.0项目经济效益分析7.1项目盈利能力分析7.1.1内部收益率（IRR）7.1.2净现值（NPV）7.1.3净现值率（NPVR）7.1.4投资回报率7.2项目的不确定性分析7.2.1项目盈亏平衡分析7.2.2项目敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究结论与建议8.1项目综合经济评价8.2有关说明及建议8.3项目主要技术经济数据、指标综合表附表一 项目综合收益表附表二 项目动态综合表 项目投资利息估算表 土地增值税计算表 项目敏感性分析表附图一 项目盈亏平衡分析曲线 项目敏感性分析图1.0—2.3（略） 2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供应情况 1993、1994年荔湾区商品房供应量统计表 住宅 商场 写字楼 合计93年 推出面积 425239 161660 0 586899 72.5% 27.5% 0% 100%94年 推出面积 79671 31880 62009 173560 46% 18.3% 35.7% 100%95年 50490 193540 62009 760459所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100% 由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响（该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物），城区规划的整体性及商业发展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有广州及旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。9层住宅，总建筑面积达9000平方米。另外，邻近项目所在地的地铁沿线上盖物业共4个，总建筑面积达461922平方米（地铁上盖物业具体情况见表），但以上项目（荔湾区房管局开发的9层物业除外）受旧城区拆迁困难和地铁的影响，正式动工日期目前仍无法估计，预计还有很长一段时间，故在本项目的建设销售期间，其供应量对项目的影响不 地铁首期工程部分上盖发展物业情况一览表 序号 地块编号 所在区 地理位置 用地功能 总建筑面积（平方米）1 HR-2 荔湾区 华贵路以西，宝源路以南，多宝路以北 公寓、商业 1078742 HR-3 荔湾区 华贵路以东，长寿西路以南 公寓、商业 765083 HR-4 荔湾区 华贵路两侧，龙津中路以南，长寿西路以北 2336564 HR-5 荔湾区 华贵路以西，宝源路以北 公寓、商业、写字楼 43884 6000—7000平方米左右，多以内销形式为主，占该区居住物业推出面积的11%左右；而高层所占比例大大超于前者，为89%，总建筑面积一般在2—4万平方米左右（荔湾广场除外），主要集中分布在繁华路段或交通主干线上，如下九路、人民北路、光复路等路段。至1994年8月，该区推出的居住物业中，内销占17.4%，外销占82.6%。 2.4.2需求情况2.4.2.1楼宇成交总体情况及分析1