某商品房建设项目可研报告.doc

目 录 目录……………………………………………………………………………..1 绵阳芙蓉汉城研究背景…………………………………………………..…2 可行性研究报告概述………………………………………………………..3 项目背景…………………………………………….………..…8 市场定位及可行性分析…………………..…………………20 规划设计方案及可行性分析…………………………….…24 工程建设方案及可行性分析……………………………….27 成本控制方案及可行性分析……………………………….29 营销组织方案及可行性分析………………………………34 财务投资方案及可行性分析……………………………….40 开发机构方案及可行性分析……………………………….45 项目开发效益…………………………………………………51 项目风险识别及规避措施……………………….…………53 可行性研究结论………………………………………………57 附件： 《绵阳市商品房地产市场需求调研简明报告》 《绵阳市商品房地产市场研究报告》 《绵阳市人民政府关于“绵阳芙蓉汉城”项目规划座谈备忘》 《绵阳市经合办关于“绵阳芙蓉汉城”等项目有关问题的请示》 《绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件》 《项目周边关系图》 《绵阳市政府城市建设规划图（1997年——2010年）》 《绵阳市城区图》（绵阳旅游指南版） 报告概述 项目背景 总占地面积317.5亩，其中净地面积267.3亩，代征地50.2亩，有100余亩已经拆迁完毕；政府承诺2003年3月底完成全部剩余拆迁。 土地净地价（含出让金、报建规费及所有税费）控制在36万元/亩；代征地争取免费，估计目前该地块的市场价大概在60——80万元/亩之间。 周边景观有芙蓉溪、富乐山公园、李杜祠、绵阳市博物馆。 紧邻一环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。 本项目由黄学玖市长亲自负责。 根据《地块规划设计条件》规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主；建筑高度以多层、低层为主，临道7层，其余3—4层；容积率1.8—2.5；绿地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 土地、报建、税费等方面的政策，政府同意给予优惠。 二、绵阳商品房地产简况 2001年商品房总的上市量: 面积83万平方米；总销售面积：68万平方米，其中中高档商品房占23.5%；外来购房比例约占30%左右。绵阳2002年1-5月房屋成交面积与其年同期相比增长134%。2002年销售价格表： 物业类型 多层 高层 营业办公用房 平均售价（元/㎡） 1219.18 1921.59 5561.81 商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。 绵阳城市辖区内有15万户（56万人），未来两年内绵阳市商品房市场需求情况——有7%的家庭（10500户）未来2年内有购房打算，加外来购房群体需求有14580套；其中有13%的消费者（1365户）准备购买中高档商品房（单价1800元/平米以上，总价20万元以上），加外来购房群体需求有1950套。 三、项目定位 住宅：面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。以居住功能为主，4——7层公寓，总建筑面积16.5万平米。 商业：面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。商业用房以旅游文化商业形态为主，社区商业形态为辅，水景商业街、2—3层商业综合经营楼和临街商铺相结合，总建筑面积5.5万平米。 四、市场状况 市场容量——调查显示，在1950户2年内购买中高档商品房购房者中，要购买汉城项目的购房者户数为710户。 芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析——芙蓉汉城项目所提供的产品至少在心理单价、总价、档次、建筑风格、商业街形式、环境、物业管理、品位需求等8个方面与消费者需求能较好的重合。 五、运作思路 规划设计 从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观，依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房、公众广场自然分隔开，相对独立，本小区分为4个住宅区、3个商业区、3个广场；住宅类似现代川西民居风格，商业房类似芙蓉古城。 主要经济技术指标：总建筑面积： 241000m2，其中：住宅165000m2；商业用房55000m2；会所6000m2；地下车库15000m2；总户数： 1050户；容积率：1.22；绿化及道路、水渠覆盖系数63%；停车位970个；建筑结构住宅为4—7层砖混结构，主力户型120——160平方米。 开发工期 开发时间：2003年1月——2005年12月，共三年，分四期开发，首期预