某新区齐家坡项目定位及投资可行性分析报告.doc

XX新区齐家坡项目定位及投资 可行性分析报告 2007年11月1日 目 录 一、项目基本情况 1、项目位置 2、地块现状 3、土地权属 4、主要技术经济指标 二、地块分析 1、地块优势 2、地块劣势 3、机会 4、挑战 三、XX市城市总体规划描述及发展战略 1、XX市地理位置 2、XX市城市总体规划 3、XX市城区功能定位及规模 四、项目开发宏观环境分析 五、XX房地产市场分析 六、新区主要商品房项目分析 七、项目产品定位及项目开发投资分析与财务评价 一、项目基本情况 1、项目位置：项目位于XX新区交警支队十字以东约300米，处于耀州区大桥与新区大道交汇位置南边。东北临新区公路，南靠新区齐家坡农田，西北侧是正在动工兴建阶段的千金方制药厂。 2、地块现状：地块总面积为59亩，整体呈东西走向的坡状，处于耀州区与新区断层带的上风口位置，视野极佳，可俯瞰耀州区楼厦林立的全景。地块植被茂盛，在征用前为齐家坡村果园。 3、主要经济指标：总占地59亩 二、地块分析及项目可行性研讨： 1、地块优势： ■　该宗地处于新区的门户位置，地理位置绝佳，是进入新区的第一眼建筑景观，若项目规划走高，毕将成为天然地标性建筑。对在新区购房置业者形成鲜明的对比意识和强烈的购买欲望。 ■　该宗地属于自然坡地，视野开阔，并临近河流，植被茂盛，便于后期景观营造及园区绿化，适于建成低密度高品质住宅社区。 2、地块劣势： ■　地块处于新区东部边缘位置，周遍购物、医疗、教育等等市政配套尚不齐全，前期配套建设费用增加。且给人一种远立城市中心的荒僻之感。 ■　地块高低起伏，且临近公路，对后期施工形成诸多不便，且对项目的建筑设计要求提高。 3、机会 ■　新区投资置业已经成为XX市区及周边县市的购房首选区域，也是XX未来房地产业重点区域，本项目的开发，对公司进入新区有重大的战略意义。 ■　新区作为新兴城区，经过十年发展，已成规模。新区规划先进，地势平坦，自然生态条件良好，也是陕北地区通往省会西安的最近站点，区位优势明显，伴随着新区招商引资及产业的发展，对陕北的榆林、延安等地的购房者的吸引力度增强，陕北人进入新区购房已经成为支撑XX新区房地产业发展的动力源泉。 ■　伴随着近年来能源、水泥、陶瓷等产业的蓬勃发展，XX市及周遍区县的财富阶层形成，购买高品质住宅，改善居住环境，提升居住品位的需求明显，而整个XX市场上的高端住宅缺席。这是该项目能否立项的关键所在。 4、挑战 ■　低密度高品质的住宅产品与XX市场的适应性问题是项目成败的关键。 ■　若公司确定在该地块开发低密度住宅或别墅社区，那么客户群体将延展到陕北及其他外地购房群体，同时市场竞争线也将延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市场细分，并据此作好项目的推广策划，寻找蓝海，是项目营销工作的重点。 ■　高端住宅作为住宅中的奢侈品，购买群体范围较小，销售回款速度较普通住宅缓慢，项目资金运转压力也将增大。 三、XX市城市总体规划描述及发展战略 1、XX市地理位置及基本概况 XX市位于陕西省中部，处于关中平原向陕北黄土高原的过渡地带,是关中经济带的重要组成部分，介于东经108°34′-109°29′、北纬34°50′-35“34′之间，是陕西省省辖市。1958年建市，经过40多年特别是改革开放以来的快速发展，已经成为一个工业门类比较齐全、农业基础条件优越、城市基础设施功能完善、经济实力日益增强，各项社会事业全面进步的综合性工业城市。XX位于陕西省会西安市的北部，交通便利,是通往人文初祖黄帝陵及革命圣地延安的必经之地，距西安市区 68公里、距西安咸阳国际机场72公里,西安至黄陵高速公路穿境而过，咸铜、梅七两条支线铁路与陇海大动脉相连。XX市总人口数为86万，其中非农业人口45万人，城镇人口占全市总人口的53%，面积3882平方公里。全市下辖王益、印台、耀州、新区四区及宜君县。XX自然资源丰富，有利于农、林、牧综合发展。现拥有林地面积244.45万亩，牧草地152.07万亩。XX已查明矿产9种、非金属矿产资源5种，金属矿产2种，能源矿产2种。其中煤炭储量30多亿吨，优质石灰石储量10亿吨，油页岩储量5亿多吨,耐火粘土、陶瓷粘土等储量居全省前列；处在全国苹果最佳优生区，苹果种植面积40万亩。XX拥有以煤炭、建材、陶瓷、铝冶炼、纺织、机电、医药、食品、化工等为骨干的30多个工业门类。全市年产原煤1100万吨，占全省原煤总产量的30％。 XX历史悠久，名胜古迹众多，境内有文物景点675处，其中全国重点文物保护单位4处、省级重点文物保护单位18处，特别是耀州窑遗址、唐初三代帝王的避暑行宫和唐高僧玄奘法师译经圆寂之地玉华宫、隋唐伟大的医药学家孙思邈隐居行医之地药王山、佛教圣地大香山寺院等人文景观闻名于世。新区规划区面积45平方公里,建