桃苑新城项目初步可行性报告.doc

桃苑新城项目初步可行性报告 项目初步命名为《桃苑*新城》，小区分为4个组团：桃花园、百合园、菊花园、牡丹园。 项目概况 项目占地 88亩（折合58667㎡） 容积率 1.91 计容积率建筑面积 11.21万㎡ 可销售面积 11万 公共及基础配套 0.56万㎡（含地下停车场） 环境配套 0.23万㎡ 绿化率 25%（约合1万㎡） 建筑覆盖率 30%（扣除代征路后的估值） 小区居住户数 1100户 人均绿化 10㎡ 人均居住面积 25㎡ 项目总投资 1.2亿 项目总建筑面积 11.51 商业面积 5760㎡ 地下停车场 3000㎡ 小区楼盘初步规划： 小区分4个组团：A、B、C、D 建筑面积分布 类别 建筑面积 比例 数量 说明 多层 4.604万㎡ 40% 10栋 平均每栋约4604㎡ 小高层 2.878万㎡ 25% 4栋 平均每栋约7195㎡ 高层 2.302万㎡ 20% 2栋 平均每栋约11510㎡ 别墅 0.345万㎡ 3% 12个 平均每套约287.5㎡ 公共配套 0.460万㎡ 4% 会所 800㎡ 值班室 200㎡（2个） 物业办公室 600㎡ 地下停车场 3000㎡（150个车位） 环境配套 0.230万㎡ 2% 中心广场 1500㎡ 小品、花园 800㎡（4个） 商业 0.576万㎡ 5% 沿主要街道设置一层 5760㎡ 基础配套 0.115万㎡ 1% 热水站、配电室、天然气站等 1150万㎡ 工程单方造价列表：以下数字单位为元/㎡（商业为万） 类别 名称 基础 主体结构 水 电 气 暖 电视、电话、宽带、对讲、烟感、消防 电梯 外墙处理 塑钢窗 合计 多层 80 400 15 20 10 15 25（电视、电话、宽带预留插口） 10（外墙涂料） 25 600 小高层 120 600 15 20 10 15 25（电视、电话、宽带、对讲、烟感、消防） 50（三菱电梯25万/部） 20（外墙瓷砖） 25 900 高层 150 700 15 20 10 15 25（电视、电话、宽带、对讲、烟感、消防） 70（三菱电梯40万/部2个） 25（外墙瓷砖） 25 1055 商业 含在高层建筑的一层 通风30元/㎡ 玻璃幕墙全包500元/㎡ 132万 别墅 80 300 15 20 10 15 15 20 25 500 备注：地下停车场：框架结构800元/㎡，办公室500元/㎡，会所700元/㎡（前期为销售中心，后期未小区娱乐场所，并可以承包出租或销售此方案在前期不作为销售面积计算），值班室500元/㎡，广场建造200元/㎡，小品建造150，绿化建设10元/㎡，道路建设10元/㎡，基础配套设施建设125元/㎡。 四、财务分析 1、土地投入成本 项 目 造价 A、地价：15万/亩，88亩， 15万/亩×88亩=1320万 B、土地出让金： 1320万×15%=198万 C、契税： 198万×3%=6万 D、拆迁安置费： （1）拆迁费（地上建筑物拆平，场地平整）10元/㎡ 58667㎡×10元/㎡≈60万 （2）安置费20元/㎡ 58667㎡×20元/㎡≈117万 合计： 1320万+198万+6万+60万+117万=1701万 单方造价： （楼面地价）147.78元/㎡≈148元/㎡ 2、建筑安装工程成本 （1）主体工程 单 体 类 型 造 价 A、多层： 4.604万㎡×600元/㎡=2762万 B、小高层： 2.878万㎡×900元/㎡=2590万 C、高层： 2.302万㎡×1055元/㎡=2429万 D、商业： 530元/㎡×5760㎡=305万 D、别墅： 0.345万㎡×500元/㎡=173万 （2）公共配套工程 E、地下停车场： 150个车位 0.3万㎡×800元/㎡=240万 F、公共配套： （1）会所： 800㎡×700元/㎡=56万 （2）值班室： 0.02万/㎡×500元/㎡=10万 （3）物业办公室： 0.06万/㎡×500元/㎡=30万 （3）环境配套工程 G、环境配套： 广场200元/㎡×0.15万㎡=30万 小品150元/㎡×0.08万㎡=12万 H、绿化： 10元/㎡×11.51万㎡=115万 （4）基础设施配套工程 I、水电增容（含小区照明设施）： 20元/㎡×11.51万㎡=230万 J、小区道路工程： 10元/㎡×11.51万㎡=115万 合计：