武汉福星惠誉沙湖项目可研报告.doc

目 录 第一章 市场分析——战略性分析 一、武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析 （一）武汉市城市特征 （二）武汉市房地产发展阶段判定 （三）武汉市目前中高档楼盘统计分析 二、武汉市房地产热点片区重点分析 （一）项目所在徐东片区分析 （二）与本项目存在较强竞争性典型片区分析 （三）其他重点片区分析 三、可对比性典型大盘个案分析 （一）共同特征 （二）差异点分析 四、目标客户研究1 （一）基础信息 （二）共性需求特征 （三）隐藏和延伸信息 五、商业物业调查分析 （一）徐东大街商业物业租金与价格情况 （二）商业物业售价分析 （三）本项目地块商业价值分析 六、市场分析结论 （一）基本结论 （二）综合结论 第二章 项目分析——战术性分析 一、项目基本情况1 （一） 地理位置及规模 （二） 土地成本状况 （三） 地块及周边街区现状 二、片区市政规划分析 （一） 片区整体规划及城市功能定位 （二） 片区道路规划影响分析及措施 （三） 片区景观绿化规划影响分析及措施 （四） 片区商业规划影响分析及措施 （五） 片区基础教育/公交/医疗规划影响分析及措施 （六） 沙湖水质治理规划… （七） 沙湖周边其他居住用地规划影响 三、项目分析 （一） 目标客户分析 （二） 项目SWOT分析 四、项目开发思路及策略 （一） 项目开发思路确定基本原则 （二） 项目开发思路及策略 第三章 项目经济分析 一、成本分析 二、效益分析 三、风险分析 （一） 价格指标敏感性分析 （二） 容积率指标分析 四、经济分析结论 第四章 项目可行性分析综合结论及建议 第一章 市场分析——战略性分析 武汉市经济及房地产现状及发展趋势分析 （一）武汉市城市特征 内贸型城市——主导商贸面向省内两江四岸，自然隔离形成功能分区 汉口——商业繁华之地 武昌——高校、行政集中区域 汉阳——工业与科技区 九省通渠——华中地区中心，水陆空交通枢纽，中国的芝加哥 社会消费品零售总额2001年达到685亿元，增长13.2%，商业发达产业结构比为：6.3%:44.1%:49.6%，第三产业中批发零售业和贸易餐饮业对GDP的拉动最大；是经济增长的主要动力 □ 每年接待约2000万人次的国内外游客 （二）武汉市房地产发展阶段判定 1、人均GDP与发展阶段关系 宏观经济人均GDP增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 快速发展 武汉人均GDP增长12.0%，因而可以初步判定武汉房地产发展目前处于快速发展阶段。 2、武汉市房地产市场化程度判定 市场化评价指标体系表 指标名称 公式 测算方法 评估标准 城镇住房私有率 M1=H/P=商品房建筑面积/住宅建筑总面积 M1`=M1/60% 市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为50%-70%，我国取60% 住宅消费支出比重 M2=Y/C=家庭月住房消费支出/家庭月生活支出 M2`=M2/15% 市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为13%-20%，我国取15% 房价收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市场价格/居民家庭年收入 M3`=1-（M3-5）/5 发达国家平均为5，我国取5 房地产金融化深度 M4=R/F=房地产年贷款总额/金融机构年贷款总额 M4`=M4/20% 市场经济发达，房地产市场成熟的国家和地区一般为30%，我国取20% 房地产投资多样化指标 M5(投资多样化指标) M5`=M5线性内差法 发达国家一般不高于20%，我国取国有住宅投资达30%为完全市场化，100%市场化为0 住房价格市场化指标 M6=W/D=竣工商品房总面积/竣工总面积 M6`=M6 整体市场化程度计算 M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/6 市场化程度与发展阶段关系对照表 阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展 减缓发展 需求目的 生存需求 生存需求改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展速度 超速 快速 平稳 慢速发展 主导者 政府主导 市场调节增强 政府干预减弱 市场主导，政府宏观调控 市场主导 市场化程度 M〈50% 50%〈M〈80% M 〉80% M 〉95% 武汉房地产市场化程度判定： M=58%，市场化程度符合快速发展阶段市场特征 住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现。但武汉由于土地市场因素，导致价格猛增未能形成，土地市场进一步清理与规范将使住宅价格与投资迈上新的台阶； 区域市场发展不平衡，地段时代特征依旧明显； 土地市场对商品房市场调控功能不明显，有可能出现泡沫； 政府政策对房地产市场的发展起着决定性作用。 （三）武汉市目前