汽配城营销策划案.doc

绵州汽配城·车都民居营销策划案 一、项目背景 本项目是以汽配专业市场为依托的综合性商住项目，因此，策划方案将有两条平行展开线索，情况比较复杂。 1、关于“绵州汽配城” 近年来，我国汽车工业的长足进步带来了汽车市场的空前繁荣，汽车市场是一条封闭的传动链条：一端是围绕汽车制造为中心而展开的原材料市场，金融市场，零部件市场等，中间是汽车销售市场，另一端是汽车售后服务市场，它包括汽车修理，汽车美饰，汽车改装，配件保障等等。随着汽车市场的繁荣和成熟，汽车销售市场的竞争将变得更加激烈和残酷（去年的车市低迷就是一例证），制造商和经销商的暴利时代已经宣告结束，寻找新的可持续发展的赢利模式挖掘售后服务当为首选。毫无疑问汽车服务市场的基础是配件的市场保障。一个繁荣的汽车销售市场注定需要一个同样繁荣的售后服务市场，一个较大的相对集中的专业化配件市场相支撑。这不仅是广大厂家和商家的愿望，也是有车阶层的需求--它是汽车市场发展的必然。 绵阳是我省第二大城市，汽车销售专业市场规模及汽车保有量仅次成都，相关市场辐射广阔，容量巨大。目前，绵阳尚无规模化专业化的汽车配件、装饰市场与之配套，本地分布零散的汽配商家的货源主要来自成都，而成绵两地配件价差较大。这种规模化专业化的相关市场的缺失与绵阳的城市地位不符。因此适时的建立一个规模化、专业化汽配市场便是一重要的商机。 2、关于“车都民居” 去年以来，城市房价飞涨成了人们谈论最多，民怨最多的话题，也成了今年“两会”期间的焦点问题之一，引起了高层关注，尤其是最近国务院对此提出的“八条措施”将其提高到成政治高度并实施地方首长问责，更显其严重程度。“八条措施”之一提到了政府扩大“经济适用房”的供给量，以此作为平抑房价、满足低收入人群的住房需求的重要手段之一。“经济适用房”早已有之，不过现在重新提出尤显即时。“经济适用房”贵在经济，不然处境尴尬--穷人买不起，富人看不起，就像成都推出的经济适用房，定价2800元/平方米，接近周边商品房价，结果遭遇先热后冷，一声叹息的结局。 “车都民居”定位“经济适用房”正是恰逢其时。 3、地块基本情况 本项目位于绵阳市北面，邻长虹大道，距市区十分钟车程；附近有交警支队、车检线、旧车交易中心、城郊乡政府、广州本田4S店以及设计中的海马4S店等企事业单位。 本项目地块为品字结构由三部分组成，分别是瑞新公司组团 平方米，高水村 平方米，艾潇公司 平方米。 4、基本数据 ◎总用地面积： ◎建筑面积： 住宅建筑面积： 住宅总户数： 商用建筑面积： 容积率： 建筑密度： 绿化率： 二、环境分析 绵阳市房地产市场分析和预测 2004年，绵阳市房地产市场基本保持稳步发展势态，在国家宏观经济政策调控下，下半年及2005一季度商品房市场投入量、销售量出现下滑趋势。 2004年绵阳市房地产开发投资总额为23亿，同比2003年减少9.3亿元，负增长率为29%。 2004年绵阳市商品房施工面积200多万平方米（其中新开工面积120多万平方米），施工面积比2003年减少22%。 2004年绵阳市商品房进入市场81宗，276幢，110多万平方米，同比2003年减少28%。 2004年绵阳市商品房销售均价为1974元/平方米（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住宅1447元/平方米，电梯公寓2100元/平方米，商业用房7680元/平方米。 2004年每套90-130平方米的住房是人们购买的主要对象，每套面积90平方米以下的购房者从前年的25%上升到29.3%，而每套面积130平方米的购房者比2003年下降2%。这些情况说明小户型购买人群在不断增加。 值得注意的是2004年1000-1300元/平方米的商品房成交量从前年的27%下降为2004年的17.7%，1600-2000元/平方米的商品房成交量从35%上升为2004年的50%，呈现购买户型变小，单价上升，追求房屋品质的趋势。 商业用房投资势头强劲，2004-2005年，绵阳商业地产呈现出强劲势头，万向建材城、三汇建材城、川西北物流交易中心、芙蓉汉城2期、溢阳商城等一批项目已陆续投入市场，天诚爱喜嘉年华、东辰新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已动工。 2004年绵阳市商品房开发中，存量房上半年有一定比例减少,但下半年又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。 小结： 2005年商品房将出现供大于求，房价出现盘整甚至微降趋势。 将出现持币待购的局面。 一些地段好、品质优、配套佳的小户型受市场追捧。譬如面积90-130平方米/套，均价在1600-2000元/平方米的楼盘。与此相反的一些楼盘，即便低价也将会出现销售滞缓或继续降价的局面。 大型商业用房开发过度，给市场容量造成压力。 近期及预期的政策环境对房市及本项目的影响