沈阳保利心语花园项目价格定价报告.doc

保利心语花园定价报告 一、市场分析 1、铁西区市场 铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造，打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局，为铁西新区东部腾挪出了大批的土地，这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场，在目前的市场环境下，铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005，2006年铁西新区大发展时出售的地块，多数项目都有成本优势，价格空间较大。 就铁西板块市场而言，目前各大开发商因存货量大，迫于资金压力，自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略，有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况，但08年整体销售情况均不理想。 进入09年以来，从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看，在楼市整体普遍低迷的情况下，沈阳住房刚性需求仍然较大，二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧，并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战，使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区，铁西区占总成交套数的23.06%, 共计914套，心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。 与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中，与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等，虽然项目地处于洪区，不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大，而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。 板块 代表项目 销售情况 备注 铁西中部板块 亚美利加 一环85-120㎡准现房，3880元起价河景4680元平送1500元平豪 位置 楼盘 开盘时间 档次 建筑类型 建筑面积 价格 面积区间 销售率 后续推货 铁西区西部板块 重工北街以西 凯荣国际花园 07.9.10 中 高层、多层 约25万 98㎡两居特价3950，均价4200 98-160 80% 二期约建面 20万平 狮城经典 07年12月 中低 高层、多层 约3万 均价3800元 起价3380元 58-132 60% 6栋楼约3万 后期尾盘 假日普罗旺斯 07年12月 中低 高层、多层、洋房 共约60万 无差价销售，3380元 32-127 60% 高层 肇工街与北四路交汇处 美好愿景 08年 9月20日 中高 多层，小高层 高层 53万 3680元起价，均价 4100元 43-164 15% 首推13栋约2000套左右 铁西区中部板块 保工街以西，重工北街以南 第一城 06.9.16 中 高层、小高层 120万 4100元，起价3400元，最高价4850元 52-162 40% D、E组团约 40万平 铁西区南部板块 揽军路周边 宏发华城 世界 06.10.31 中高 多层 100万 4438元，起价4013元，最高价7071元 34-136 50% 四期约16万平 保利心语花园位于铁西区西部板块，目前板块整体销售情况很不乐观，凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态，板块内价格大幅跳水，促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场，项目直接竞品美好愿景在9月21日开盘仅销售70余套 3、直接竞争对手 （1）凯荣国际花园 占地面积 一期2.4万 建筑面积 一期5.5万 容积率 2.19 栋数 一期7栋 两期开发 高层栋数 2D-17F 1D-18F 1D-7F 总户数 一期369户 建筑风格 新加坡(现代) 入市时间 2007-7 入住时间 2008-12 公摊系数 20% 车位数 车库99个 绿化率 35% 推售房源 一期7栋 采暖方式 暖气 物业费 1元/平米*月 户型配比 销售情况 户型 面积 所占比率 总销售率 销售价格 一室 无 无 80% 高层：3850-5560元/㎡ 多层：4200-4580元/㎡ 二室 66-99㎡ 80% 折扣：一次性9.8贷款9.9折 三室 101-138㎡ 20% 热销户型面积 小两室 面积区间 66-138㎡ 滞销户型面积 三室大户型 主要客户 项目周边居民 购买用途 居住 推广主线：新加坡式生活 主力户型：90-100平的两房 产品：大开间，短进深，开间为4.1-4.6米，北阳台有上下水可做洗衣房 折扣及优惠： 主推98㎡两居，临路单位特价3950元/㎡；园区中心单位均价4200，分期偿还首付，一期首付仅四万，剩余部分年内付清即可。 其余单位一次性9.8折，贷款9.9折 凯荣国际花园一期自07年开盘以来，一年多的时间仍未消化完5.5万平建面。自2008年以来频频的出现促销活动且力度越来越大。 从项目位置来看，凯荣国际花园把住了保利心语花园主要的交通道路，地理位置优于本项目，与项目形成了面对面的直接竞争。 （2）美好愿景 占地面积 18万 建筑面积 53万 容积率 2.5 栋数 多层1栋 小高层19栋 高层2