浦电路房产项目前期可研报告.doc

目 录 上篇: 市场观象 1. 四大特征提纲上海房市 八大利好挚领浦东房市 3.一破一立点睛陆家嘴板块房市 4. 区域市场个案分析 4.1 蔚蓝海岸 4.2 国际金融家 4.3 家化滨江苑 4.4 傲园 5.项目的“全身体检” 5.1项目简介 5.2项目S.W.O.T分析 中篇：产品定位 1.由老潘的建外SOHO城谈起 2.产品定位思路 2.1常规操作——大、中户型，面向“大众”市场 2.2独辟蹊径——特色小户型，锁定“小众”市场 3.产品初步定位 下篇：财务分析 1投资估算 1.1销售收入 1.2投资估算 1.3资金筹措 2.经济效益评价 2.1现金流入 2.2现金流出 3敏感性分析 3.1销售均价敏感性分析 3.2项目销售率敏感性分析 上篇：市场观象 1.四大特征提纲上海房市 2002年的上海楼市，在2001年一手、二手房交易量均创历史新高的基础上，继续保持供求两旺、强势运行的格局。其中：房地产开发投资突破700亿元，达到720.23亿元,同比增长14％；商品房销售面积也一举突破2000万平方米大关,可以说上海房地产业作为国民经济支柱产业的地位已经确立。 综观2002年上海房地产市场的发展和演变轨迹，主要呈现以下四大特征： 1.1拉动了本市社会经济增长，直接改善城市居民居住和生活条件。 2002年，本市房地产业实现增加值373.63亿元，同比增长14.6%，高出全市GDP增幅3.6个百分点，房地产占全市GDP比重同比上升0.5个百分点。市区人均居住面积从上年的12.5平方米提高到13.1平方米。房地产行业的发展，为本市居民的居住和生活改善起到了重要作用。 1.2房地产市场化程度占全国之首。 本市一个以大众化投资与消费为主体并适合房地产业发展的市场体系已基本建立，市场监管体系也正趋完善。2002年，全市商品房销售面积为1960.6万平方米，其中，个人购买商品房1862.84万平方米，占销售总面积的95%；存量房买卖面积为1790.84万平方米，同比增长26.6%，基本接近新建商品房交易量，截止目前，该项指标仍然呈现持续走高的态势，这充分说明本市房地产格局的市场化程度无论在质和量上均名列全国各省市前茅。 1.3市场供求总体平稳。 实践证明，本市连续几年楼市供需总体平稳，基本稳定在1：1左右。2002年商品房竣工面积为1983.92万平方米，销售面积为1960.6万平方米；住宅商品房竣工面积为1708.04万平方米，销售面积为1839.05万平方米，供需比例为1：1.08，呈现需求大于供给的态势。 1.4投资和消费主体已形成多元化格局。 去年，民营和境外投资占全市房地产开发投资37.9%，共完成243.55亿元，同比增长37.9%，比上年提高了5.8个百分点。从消费主体看，去年，本市居民购买占75.8%，外地人士购买占18.0%，境外人士购买占5.5%。 展望2003年的上海房地产市场，供销两旺的态势有望延续，作为一个龙头和四个中心的未来国际化大都市，上海将会吸引越来越多的中外投资者，一方面上海经济发展趋势继续向好。2003年我国国民经济仍将保持8%的增长率，上海经济发展仍将高出全国经济增长速度两个百分点。在这一大背景下，作为支柱产业的上海房地产业，大的趋势继续看好，另一方面本市居民对改善居住条件的愿望依然十分迫切。尽管2002年上海人均居住面积已达13.1平方米，但从具体情况来看，市中心9个区人均居住面积大大低于这一水平。因此，随着上海经济快速发展，上海房地产市场主要是住宅市场依然将呈现供求两旺、高位运行态势。 2.八大利好挚领浦东房市 作为上海新一轮经济增长强势区域的浦东地区，房地产市场的发展有一个区别于其他地区的显著特点就是受交通规划和建设的影响相当大，特别是过江交通极大地影响着浦东楼市的发展。2002年第4季度，除了已有的过江设施的建设、磁悬浮列车的试运行、浦东轻轨（L4线）的规划以及浦江两岸综合开发之外，对浦东楼市有巨大影响的事情莫过于上海申博成功和环球影城选址三林。 而从浦东楼市2002年的总体表现来看，呈现出八大利好： 房地产市场各项主要指标继续领先，稳居全市龙头地位，面积、套数等主要指标均继续位居全市各区、县第一。仅从第4季度而言，浦东新区的住宅批准预售面积为123.15万平方米，占全市住宅供应量的20.29%，继续成为各区住宅市场中的 供应大户； 第4季度的住宅成交面积为142.62万平方米，比上季度增长35.09万平方米，增幅达到32.63%；房价方面该季度的预售住宅平均成交单价为每平方米5833元，较上季度上涨了859元，涨幅为7.3%，而预售住宅价格综合指数上涨4.3%，则说明浦东新区房地产供求结构中，高价楼盘的供应量增加从而导致浦东新区这一季度预售住宅平均成交单价的上涨。 利好之二，房地产业在国