浦电路项目可研报告.doc

浦电路项目前期可行性研究 策划人： 时 间：2003年3月3日  录 上篇: 市场观象 1. 四大特征提纲上海房市 八大利好挚领浦东房市 3.一破一立点睛陆家嘴板块房市 4. 区域市场个案分析 4.1 蔚蓝海岸 4.2 国际金融家 4.3 家化滨江苑 4.4 傲园 5.项目的“全身体检” .1项目简介 .2项目S.W.O.T分析 1.由老潘的建外SOHO城谈起 2.产品定位思路 2.1常规操作——大、中户型，面向“大众”市场 2.2独辟蹊径——特色小户型，锁定“小众”市场 3产品初步定位 1投资估算 1.1销售收入 1.2投资估算 1.3资金筹措 2.经济效益评价 2.1现金流入 2.2现金流出 3敏感性分析 3.1销售均价敏感性分析 3.2项目销售率敏感性分析  1.四大特征提纲上海房市 2002年的上海楼市，在2001年一手、二手房交易量均创历史新高的基础上，继续保持供求两旺、强势运行的格局。其中：房地产开发投资突破700亿元，达到720.23亿元,同比增长14％；商品房销售面积也一举突破2000万平方米大关,可以说上海房地产业作为国民经济支柱产业的地位已经确立。 2002年上海房地产市场的发展和演变轨迹，主要呈现以下四大特征： 1.1拉动了本市社会经济增长，直接改善城市居民居住和生活条件。 2002年，本市房地产业实现增加值373.63亿元，同比增长14.6%，高出全市GDP增幅3.6个百分点，房地产占全市GDP比重同比上升0.5个百分点。市区人均居住面积从上年的12.5平方米提高到13.1平方米。房地产行业的发展，为本市居民的居住和生活改善起到了重要作用。 1.2房地产市场化程度占全国之首1960.6万平方米，其中，个人购买商品房1862.84万平方米，占销售总面积的95%；存量房买卖面积为1790.84万平方米，同比增长26.6%，基本接近新建商品房交易量，截止目前，该项指标仍然呈现持续走高的态势，这充分说明本市房地产格局的市场化程度无论在质和量上均名列全国各省市前茅。 1.3市场供求总体平稳。1.4投资和消费主体已形成多元化格局。37.9%，共完成243.55亿元，同比增长37.9%，比上年提高了5.8个百分点。从消费主体看，去年，本市居民购买占75.8%，外地人士购买占18.0%，境外人士购买占5.5%。 2.八大利好挚领浦东房市 而从浦东楼市2002年的总体表现来看，呈现出八大利好： 房地产市场各项主要指标继续领先，稳居全市龙头地位，面积、套数等主要指标均继续位居全市各区、县第一。仅从第4季度而言，浦东新区的住宅批准预售面积为123.15万平方米，占全市住宅供应量的20.29%，继续成为各区住宅市场中的 供应大户； 第4季度的住宅成交面积为142.62万平方米，比上季度增长35.09万平方米，增幅达到32.63%；房价方面该季度的预售住宅平均成交单价为每平方米5833元，较上季度上涨了859元，涨幅为7.3%，而预售住宅价格综合指数上涨4.3%，则说明浦东新区房地产供求结构中，高价楼盘的供应量增加从而导致浦东新区这一季度预售住宅平均成交单价的上涨。 利好之二，房地产业在国民经济中的地位得以巩固，支柱产业地位越发显著。2002年前三个季度，浦东新区国民经济呈现良好的发展态势，国内生产总值（GDP）以平均15%的速度增长。作为国民经济新增长点的房地产业，在新一轮经济发展中起到了重要作用，占GDP比重达到6.5%。 房产品质不断提升，在全市有代表性的楼盘层出不穷。目前新区在售的大约160个楼盘中，以“华丽家族花园”、“御景园”、“锦绣天第花园”为代表的一大批楼盘高标准规划、高标准建设，正在从以往简单的“砖头加水泥” 向“砖头加鼠标”建设模式转变，很多楼盘都融合了高科技的结晶。年内不断有新的楼盘在建设部、上海市各项住宅评选中摘金夺银，占据了较大的份额。如“香树丽花园”、“联洋花园”、“华丽家族花园”、“锦绣天第花园”、“怡东花园”等近30个楼盘分别获得部、市优秀住宅评选等各项大奖。旧改地区的新楼盘为高品质住宅倍受青睐，特别是随着世茂滨江园、仁恒滨江园（二、三期）等一批标志性住宅楼盘年内的相继面市，不仅使浦东住宅业的整体品质得以进一步提升，同时使楼盘的“三边”概念得以强化。商品房开发已开始由数量向量质并举转化。房价由此而来也有一定幅度的提升，商品房销售价格同期相比上涨9%。 商品房销售稳步增长，居民消费能力增强、消费观念更新。居民经济观念不断转变，购买能力持续提高。特别是年轻白领的购房观念先进，成为消费的一支生力军。浦东新区商品房购买者中20－30岁群体比例高达34.35%，这部分购房者很容易接受“用未来的钱，住现在的房”的消费理念，成为商品房消费的不可忽视的力量。 存量房市场交易日渐活跃，二三级市场