海淀区温泉D1地块可研报告.doc

目 录 第一部分、项目概况 6 一、项目位置 6 二、交通状况 7 三、用地现状 7 四、规划指标 7 第二部分、宏观市场分析 8 一、北京市房地产总体市场 9 1、供给方面 9 2、需求方面 10 二、区域市场分析 11 1、区域背景分析 11 1.1、区域概况： 11 1.2、人文环境 11 1.3、中关村第一园—海淀园 11 1.4、小结 12 2、海淀区房地产市场分析 13 2.1、海淀区是北京市住宅开发热点区域之一，销售价格高于平均水平 13 2.2、中心区用地稀缺，重心北移 13 3、海淀区细分区域市场特征 14 3.1、区域市场各板块市场特征分析 14 3.2、分析结论 16 3.3、小结 17 三、温泉镇区域分析 19 1、温泉镇背景分析 19 1.1、温泉镇的地理位置 19 1.2、区位条件 20 1.3、区位优势 21 1.4、温泉镇的定位 21 1.5、周边环境 22 2、镇中心规划 24 2.1、规划用地总体布局 25 2.2、镇中心地区土地利用情况 25 3、温泉镇房地产市场分析 27 3.1房地产开发现状 27 3.2、区域房地产市场前景分析 28 四、个案分析---百旺家苑 28 1、项目概况 28 2、产品分析 29 2.1、整体规划 29 2.2、户型 29 2.3、配套 29 2.4、园林规划 30 2.5、楼型 30 3、项目优劣势分析 30 3.1、项目优势： 30 3.2、项目劣势 32 第三部分、市场定位 33 一、优劣势分析 33 1、优势分析 33 2、劣势分析 33 二、项目定位 33 三、客户定位 34 1、区域来源分析 34 2、职业 34 3、年龄 34 4、家庭结构 34 5、经济收入 34 6、生活方式 35 7、行为偏好 35 四、价格定位 35 五、规划指标假定 35 第四部分、经济测算 38 一、开发经营期与销售计划假定 38 二、主要成本假定 38 三、具体测算 39 四、现金流量分析 39 五、经济评价 40 六、风险分析 40 1、敏感性分析 40 2、保本点分析 41 七、结论 43 第五部分、附件 44 附件一 温泉镇周围旅游资源 44 附件二 温泉D1可研项目动态资金测算表 47 附件三 温泉D1可研项目成本测算表 48 附件四 温泉D1可研项目现金流量测算表 50 附件五 温泉D1可研项目项目敏感性分析表 51 附件六 温泉D1可研项目盈亏平衡分析----保本点分析 52 第一部分、项目概况 一、项目位置 地块D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市海淀区温泉镇中心区位置，东至名人居路；南至温泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。属于海淀区中关村科技园西区，地理位置好。 二、交通状况 通过镇内主干道安阳路、永丰路直达市区，并联系北安河地区、阳坊地区。周边道路四通八达，南北向有两条对外道路和两条一级道路通往北清路，可经由北清路联系永丰科技园和生命科学园等科技园区，并方便到达北部地区的风景区。 三、用地现状 西部是农田，东部主要是苗圃，其中有温泉镇农业公司、苗圃办公区、白家疃娱乐中心。原温泉镇政府位于本地块北部中央位置。 此外，地块北侧温泉路边建有一个加油站。 四、规划指标 项目为政府收购土地，总规划建设用地面积15.83公顷，建筑面积230589平方米，其中住宅建筑面积172932平方米，容积率1.4，高度18米；行政办公建筑面积36957平方米，容积率1.5，高度18米；商业建筑面积11250平方米，容积率1.5，高度15米。 第二部分、宏观市场分析 一、北京市房地产总体市场 近几年来，北京市宏观经济持续增长，房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，房地产投资正成为拉动北京市固定资产投资增长的主要力量。 1、供给方面 05年上半年实现地区生产总值2274.5亿元，按可比价格计算，同比增长10.4% ，增幅比一季度提高0.3个百分点，对比全国9.5%的经济增长速度，北京仍处于较快的增长的轨道上。 05年上半年北京市完成固定资产投资977亿元，同比上升14.4%，其中，完成房地产投资529.8亿元，同比增长8.1%，增幅下降16.1个百分点，调控作用开始显现，房地产开发投资趋于平稳。 05年上半年房地产业商品房开复工面积达到7,538.3万平方米，同比增长4.1%，竣工1,093.7万平方米，同比增长53.4%。 2、需求方面 近几年来，随着北京经济飞速1、区域背景分析 1.1、区域概况： 海淀区位于北京市西北部，东接朝阳区，南接西城区和丰台区，西接石景山和门头沟区，北面是昌平。面积426平方公里，人口224万。地势西高东低，西部山地位太行山余脉，林木浓郁；东部和南部是风光秀丽的现