溧阳市鑫盛食品公司地块项目前期研究策划建议书.doc

溧阳市鑫盛食品公司地块项目 前期研究策划建议书 目 录 投资环境篇………………………………………2 区域概述 城市总体规划 市政工程建设及拆迁改造 房产大市篇……………………………………………………12 一、2004年溧阳市房地产发展现状 二、2005年下半年溧阳房地产市场展望 竞 争 市 场 篇………………………………………………………17 项 目 分 析 篇……………………………………………………………29 开 发 建 议 篇……………………………………………………………35 一、建筑风格 二、总体规划 三、物业配比 四、客源定位 五、价格定位 投资环境篇 一、区域概述 1、区域地理： 溧阳位于苏浙皖三省交界处，长江三角洲西部，江苏省南部，常州市西南角，属大上海经济区范围，是著名的“丝府茶乡”。距上海、杭州公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场80公里，距常州机场60多公里。 秦建县制,至今已有2200多年历史1990年8月,经国务院批准,撤县设市北纬31°1＇-31°4＇，东经119°08＇-119°36＇。溧阳历史悠久，人杰地灵。经中外科学家联合考证，地处溧阳上黄水母山发现的“中华曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500万年，是包括人类在内的高级灵长类动物的共同祖先。溧阳是革命老区, 陈毅、粟裕等老一辈革命家曾在这里开辟创建了以茅山为中心的苏南抗日根据地，新四军江南指挥部就设在溧阳的水西村。 项目 2003年数值 与2002年比较 全市人口 78.7万人 同比增长0.31% 国民生产总值 121.1亿元 同比增长18.6% 人均GDP 15415元 同比增长18.5% 职工平均工资 17365元 同比增长5.5% 农民人均纯收入 4722.96元 同比增长7.9% 银行存款余额 85.2亿元 同比增长22.9% 人均储蓄存款 10831元 同比增长22.0% b、产业结构 从近年来溧阳市产业结构布局变化走势来看，该市三次产业结构相继实现了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的两次历史性突破。 2003年溧阳市经济结构更趋合理，三次产业比重由2002年的13.0：52.3：34.7调整为11.6：55.3：33.1。 目前溧阳市第二产业结构所占比例过半，其中主要是地方工业、机械加工、建筑业等；第三产业占据国民生产总值的三分之一以上，其中内外贸易十分活跃、旅游业对经济发展的推动作用更显突出；溧阳有山有水，是有名的丝茶之乡，其第一产业的发展贡献率也相对较高，达到11.6%。 从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。 c、经济形态 第三产业发展速度加快。2003年完成第三产业总值401000万元，其中以批发和零售贸易业、参饮业、社会服务业发展较快。分别完成总值为115000万元、25000万元和35900万元，同比都有较大幅度提高。 近年来，溧阳市的开放型经济取得了长足的进步，招商引资取得了新突破。全市进出口总额突破1亿美元大关，达10254万美元，其中出口额8153万美元，进出口总额2101万美元，在出口额中，一般贸易出口6821万美元，加工贸易出口1332万美元。 溧阳市2003年新批外商投资企业58家，新增28家；其中500万美元以上项目18个，合同利用外资2.8亿元，实际利用外资9998万美元，年末全市已投产开业的三资企业25家；其中销售超5000万元的三资企业4家，利税在1000万元以上三资企业1家。 正昌集团、上上集团、华朋集团、力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。同时全市外向型经济也得到了较大发展。 d、经济实力对比 项目 溧阳市2003年数值 宜兴市2003年数值 江苏省第一名数值 全市人口 78.7万人 107万人 国民生产总值 121.1亿元 224.01亿元 江阴市410.03亿元 人均GDP 15415元 20905元 昆山市52078元 农民人均纯收入 4722.96元 5040元 江阴市6266元 财政收入 8.8亿元 21.01亿元 江阴市45.09亿元 人均储蓄存款 10831元 12787元 常熟市22608元 在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。 就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GD