烟台招远高层豪宅凤凰城营销推广建议书70.ppt

《凤凰城》营销推广建议书 一、项目概述 项目概况 凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元，是目前招远市最高标志性建筑。 目前已经封顶两栋高层（剩下两栋还没开工建设），2栋高层共计180余套，从去年开盘以来已销售50余套。 项目均价4010元/平米，由于前期大部分关系客户，所以折扣较大，物业管理费1.5元/平米。 项目定位 项目紧邻凤凰公园，地段优势明显，自然景观较好，交通便利，再加上本项目成本较高，楼盘质量、后期服务等均具有较大优势，客户群体定位于招远市整个高端客户群，项目定位为招远市品质最高、价格最高的优品名宅！！！ 地块现状 优势： 项目地块南侧为凤凰公园，使得该项目视野开阔，景观效果突出，同时公园又为居民提供上佳休闲场所。 地块四周没有阻碍，项目能够获得更好的日照。 地块南侧即为城市主干道，交通极为便利。 二、竞争楼盘分析 竞争楼盘分析——金晖花园 开 发 商：招远金晖房地产 地址位置：招远市金晖路 金晕尊聆：8115888/8035888 工程概况：项目共分三期开发，金晖观景苑、金晕丽景苑、金晖丽水苑。现销售为金晕丽水苑三期。 物业类别：6栋小高层（目标）12F/15F板式高层 户型面积：180平方、202平方，二种户型 销售价格：南侧均价2800元、北侧均价3700（折后） 销售情况：东打头基本销售完毕，西打头多数剩5层以下和顶层。 物业费：0.6元/平方+60元/户=1.0元/平方 近期促销活动：8月23日丽水三期开盘，但9点多现场已无客户（原因好像出现在内部） 项目优势：地理位置及环境优越、开发商品牌优势、开发商自建学校优势、小区内景观优势、老客户口碑优势、框架剪力墙优势、公共部分细致化优势、均价3700的楼座，地理位置佳，景观效果好。 项目劣势：接待现场混乱、户型设计不合理、项目品牌宣传较弱、代理公司持续更换，销售不稳定。 竞争楼盘分析——西苑龙馨小区 开发商：招远市骏鑫房地产开发有限公司 地理位置：长途车站西侧 销售热线：8256638 工程概况：由二栋20层蝶式高层组成，一梯四户，目前项目已主体完工 总套数：140套住宅，一二层为商业网点 户型面积：130平方/150平方二种户型 销售价格：均价3200，（详细价格见图解） 销售率：23%，共销售43套 其它：车库2600元/平方，小草屋1000元/平方 项目优势：位于招远城市区，紧临招远长途站，周边配套成熟，交通便利，且主体已完工。 项目劣势：接待现场简单式，无专业销售人员，讲解不到位。建筑形式为蝶式，户型不是南北透通，不适合北方人居需求。 竞争楼盘分析——怡水家园 开 发 商：招远金城房地产 地理位置：招远中医院北200米 销售热线：810222/8103333 代理公司：天地人 工程进度：1号楼已竣工，准现房 总 套 数：1号楼66套 层 数：共12层 销售价格：均价3500 销 售 率：84% 剩余10套 户型面积：170平方、210平方二种户型 销售时间：2007下半年 物 业 费：1.0元/平方 推广方面：围档，电视字幕，手机短信 促销活动：现购买客户，均赠送2万元家电 项目优势：地处招远城区，周边配套成熟，外有河畔景观优势。区有园林景观优势，户型设计合理。销售员专业到位。 项目劣势：老城区配套陈旧、户型面积过于集中单一、且宣传不到位，景观河畔后期维护不到位。 三、项目SWOT分析 核心竞争力 经过以上SWOT分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力 四、项目营销思路  做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足； 增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在项目竣工真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。 小众突破 ：企业家、5年以上入住豪宅需换房客户、高档俱乐部、政府机关 高端平面媒体软文加形象推广，或随杂志附送项目楼书； 于各银行、电信部门针对金卡客户的内刊投放广告，财单夹页广告； 星级酒店、招远各高端俱乐部放置项目宣传资料； 全市高端楼盘、政府机关、大企业单位银行及电信金卡客户、各高端俱乐部会员、项目宣传资料直邮，重大活动节点发放邀请函； 五、销售促进策略 销售促进策略——现场包装策略 销售促进策略——现场包装策略 工地现场包装： 因前期工地周围的文档已经破损不堪，对项目销售难以起到应有的效果，建议立刻对项目全部围挡广告进行更换；包装上以形象广告为主出街，进行攻心战术以达到重新建立项目形象目的。这是目前当务之急的工作之一。 通过不同于其他项目的围墙包装形象,以大色块,丰富的形状（可以沿用原来，更换画面既可）,灯光等富冲击力表现确