牡丹江曙光新城项目营销策略方案_81.ppt

讲在前面 基本思路 指标印象——30万平米大盘/中等容积率/多层+小高层产品社区 项目定向开发+小高层营销，项目规模堪称第一。 项目远离城市成熟配套核心区域，周边配套不成熟。 项目定位的前奏曲 项目定位的前奏曲 项目定位的前奏曲 项目定位的前奏曲 项目竞争分析模型 世联研究——定位与物业发展研究模型 未来2-3年大盘频现，××供应集中放量，总量将超过2000万平方米。 预计本项目07年上半年入市时，正是××××片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。 2007年上半年××市场供应 区域竞争项目解析 ——××××花园 板块内竞争项目解析 ——××××城 竞争分析总结 项目SWOT分析 老客户营销 活动时间：配合各个重要宣传节点/日常维护 活动目的：保持项目的持续关注度、利用老客户渠道促进成交 活动方式：老业主联动/节日礼包大赠送/短信温馨提示 针对客户：项目前期已成交、已登记客户（未成交）、圆梦及开发商的客户资源 持续旺场活动 活动时间：关键节点/持续销售期 特色美食节 化妆晚会 “大电影”节 样板房开放活动 办卡送消费…… 让更多的人享受真正的地产服务 圆梦地产 2008 2 27 You enjoy. We serve. 来源《深圳××项目定位与物业发展建议》 2006年7月26日 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 特征描述 开发商 容积率 建面 占地 项目 2000万平方米 2006年 2007年 2008年 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 四季度 三季度 二季度 一季度 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××××一期××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ××万平方米 ★★★★ ★★ ★★☆ ★★★☆ ★ ★★ ★★★★ ★★ ★★ ★☆ 与本项目竞争程度 配套 07年下半年产品供应预估 推售时间 基本情况 项目名称 ××/××/××/××项目是本项目最大的竞争对手。 步骤2：着重推广，实现良好的销售目标 作战目标 A 做好了前期的推广，基础工作落实到位就开始以退为主。形成了良好的销售势头，目标完成总销售额的60﹪-70﹪的目标推进。 步骤3：波动造势，推动销售进度 作战目标 A 开始进入销售的尾盘，该放大力度去进入最后的冲刺。完成销售进度的最后目标。 战斗纲领 B 我们是狼的团队，为了圆梦的梦想，团结，团结，180天的不懈奋斗，谛造黑龙江的房地产营销神话！ 经济价值 附加价值 品牌价值 在现有的价值基础上使产出更大 不仅是项目品牌，更重要的是企业品牌 文化价值，社会价值、精神价值 ... … 房地产开发企业的生命线就是资金链条，尽可能保证项目开发的资金出入有序，资金链条的正常运转，在有限的资金存量情况下，唯有提高资金的利用频率，加速资金的变现，才是房地产开发企业发展之根本。 推广布兵 C 高形象 树品牌 求精准 低成本 借势-顺势-集束式爆炸-平稳过渡-尾声 推广总纲 推广进程 推广策略 推广布兵 C 推广进程演绎 借势--顺势---集束式爆炸--平稳过渡---尾声 09.9-12 09.8前 09.8-9 10.1-10.6 10.6后 前期准备 北山文化主线 认购期 开盘销售期 情景营销期 执行层主线 时间进度线 嫁接历史文化，体验生活理想。 北山生活居住理念 北山居住文化论坛 南城发展论坛 新生活新体验 现场体验、福禄双收 交房售后期 推广布兵 C 媒介组合 根据客户喜好，节约推广成本，圆梦地产建议如下推广组合： 主要以公关活动及报纸为主，各占30%。公关第一，广告第二。其次以户外媒体投放及传播道具分居其次。电视昂贵，性价比不高，只为塑造项目品牌而安排。 推广布兵 C 营销策略 根据 “三圆”营销理论基础，保证项目低风险、合理利润之操作前提下，高形象塑造城市新生活文化，中端物业控制成本，满足中端市场，树立企业品牌。 系统营销 高举中打 树立标杆 品牌储备 借势--顺势---集束式爆炸--平稳过渡---尾声 09.9-12 09.8前 09.8-9 10.1-10.6 10.6后 前期准备 北山文化主线 认