狮子湖酒店市场及财务可研报告.doc

目录  1 2 3 4 1.1 1.2 1.3 1.4 2.1 2.2 2.3 2.4 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.1 4.2 4.3 介绍 业主 项目介绍 服务范围 主要假设 广东省概况 介绍 经济指标 旅游 广东省的发展前景 清远市概况 概况 地理位置 自然资源 经济概况 清远生态经济开发区 清远市未来展望 新白云机场 简介 历年航空业指标 未来展望 6 6 6 7 7 10 10 11 12 12 13 13 15 15 15 19 20 21 21 22 22  5 6 7 8 5.1 5.2 5.3 7.1 7.2 7.3 8.1 8.2 地点分析 项目介绍 地点概况 SWOT 分析 清远市酒店市场概况 广东可比较度假酒店 住宿率及平均房价 主要特征 新增供给 设施建议 市场定位 客房 23 23 27 29 31 32 32 40 42 45 45 45 9 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7 9.8 9.9 餐饮设施 会议和宴会设施 店内 SPA/温泉设施 休闲娱乐设施 其他设施 其他设计建议 预计使用率和平均房价水平 市场渗透率 高尔夫需求 商务需求 休闲旅游需求 室内会议需求 其他需求 预期使用率水平总结 平均房价预测 结论 47 49 50 51 52 52 54 54 55 56 59 61 62 62 63 66  10 营运现金流量预测 67  10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 通胀率假设 固定和变动成本分析 定义 营运现金流量预测假设 利息、税收、折旧和偿债前的收益 67 67 68 69 71  11 投资分析 72  附件 A 未来 10 年的现金流量预测  拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司 2007 年 4 月 第 6 页  中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟 建酒店 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限公 司 2007 年 4 月  1 介绍  浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远 市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。  1.1 业主 清远狮子湖房地产开发有限公司成立于 2003 年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开 发。2006 年 8 月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项 目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的 综合开发项目。  2001 年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币 220 亿。其主要业 务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。  1.2 项目介绍 拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座 18 洞的高尔夫球 场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为 5,961 亩，整体项目计划分 4 期开发，其中包括：二 座 18 洞高尔夫球场、2 座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设 施。一期工程计划于 2007 年年中动工，预计整体工程将于 2010 年年底完成。 拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 清远狮子湖房地产开发有限公司 1.3 服务范围 我们的工作范围主要包括： ??????分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性； 2007 年 4 月 第 7 页  ?? 分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；  ?? 确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；  ?? 分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分 布等；  ?? 基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋 势；  ?? 从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并 满足顾客的期望；  ?? 预测该拟建项目的设施使用率水平；并且