珠海金山城9期整合推广执行策略-81.ppt

淡市营销成功案例——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679㎡ 总建筑面积：138,731㎡ 住宅建筑面积：89,323㎡ 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/㎡起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。 所有的阳台、窗户、铺面、屋顶，还有撒满阳光的花园，凡是人能到达的地方，都充满了色彩。目光所及，真让人有一份感动。 回家，一切都不同了。这里的人既是享受者，也是欢乐的创造者。 建立一个家的态度有两种，一是将自然拒诸门外，另一种是与自然共处一室，让空间保留一份朴素的优雅。 在江南，春夏秋冬的音符，原是要人用心去倾听的。 “金山城9期社区”品牌描述 夜晚，空气中传来轻轻的读书声，一种久违的亲切感忽然由心中升起。 离开Office Building，关掉手机，找一方安静的角落，喝两杯清茶，看一本好书，宁静地度过这个周末。 “金山城9期社区”品牌描述 第四部分：战略执行 第一阶段：树立大社区风范，强调9期丽质天生的先天优势 从战略的高度上树立9期的地位。 第二阶段：岭南院落生活 从战术的高度上树立9期的风格。 第五部分：战术攻击 攻击原则：1、先建立现场形象，提前控制市场，及早进入销售结点； 2、利用整体形象包装弥补现场展示中心滞后的不足。 6、总规模型 7、分户模型 8、形象墙 9、形象展板 10、洽谈区 1、工地围墙： 2、目前的街面处理 3、高空关注点：条幅 4、展示中心 5、导示牌 战术1：现场攻击 攻击方式：◆ 注重对外攻击 攻击原则： 1、采用软性攻击的方式，能够非常有效地进一步控制市场； 2、音乐会的主要目的是对外的宣传，音乐会外卖场的招示布形象宣传及现场的模型展示，将是对大众及应邀参加音乐会的观众两方面进行封杀； 3、媒介方面的相应配合 战术2：音乐会 战术3：局部园林实景攻击 攻击方式：◆景点示范  ◆水景 ◆海滨风情示范 攻击原则：1、园林是本案中期攻击的决战点，佛罗里达海滨风情是打动客户的最有效武器。率先示范，能给予客户信心。 2、局部园林将配合样板间，打动现场客户。 3、园林设计注重原汁原味，精致动人设计； 4、配合园林的出现，现场可安排局部假日生活元素 5、强调园林材料来源的珍贵性，更易打动客户。 战术4：样板间攻击 攻击方式：◆样板间  ◆楼梯间 ◆楼梯通路 攻击原则：1、样板间是本案中期攻击的决战点，真正有风格和品味的样板间， 其市场的杀伤力一定非常之强，所以样板间一定要做好； 2、样板间风格可设计数钟风格如现代、古典等，所有细节要布置到位，一定要按实际居家的效果布置，效果是一定要艺术化； 3、样板间特别注重装饰：家私、灯具、饰品，建议采用香港设计师设计； 4、好样板间是最先卖掉，所以样板间实际花费的只是设计费而已； 5、与样板间相配合的通路一定要包装，如电梯庭、楼梯通路，让买家感 受全新的展示效应； 战术5：嘉年华活动 攻击方式：于展示中心内开展业主嘉年华活动 ： ◆ 品茗茶 ◆ 咖啡廊 ◆ 七彩幸运轮 ◆ 街头速写 书籍赠送 ◆ 手工作坊：编织，陶艺 攻击原则： 1、开盘后已经积累部分老业主，通过嘉年华活动促销促进口碑营销 2、主要是再次聚集老客户及新客户，并造成现场人