盐城市阜宁东沟项目可行性报告.ppt

* 地块分析 地块区域分析 项目所在地块位于东沟镇的镇区东北角位置；距离镇区老商业街步行5分钟左右 对面是阜宁县东沟重点中学，门口是即将与希望路联通的建东路；希望路是未来 的镇区新商业街；规划中东侧将有一条连通工业区与老镇的道路。 地块区域特点主要如下： 1：整体的发展和规划看好，项目所处地是将来全镇的教育中心； 2：将来的东沟中学的扩建，希望路东西的贯通以及开发区的形成和发展为以后房地产市场的发展提供了可能： 3：东沟镇的房地产市场目前尚处于刚刚起步阶段，市民对于商品房的认识和需求处于待开发的空白阶段。 * 地块分析：位置 位置：地块位于建东路以南，海陵河以北； 整个地块占地面积约31497.92平方米； 现在为恒河油脂有限公司用地。 地块以北为阜宁东沟重点中学，以南为海陵河，以东为东沟饲料厂，以西为居民自建住宅。 * 地块分析： 建 东 路 希望路 国顺路 东沟重点中学 海 陵 河 本地块 北 规 划 中 道 路 * 地块分析 ：SWOT 优势S O机会 W劣势 竞争T 位于县重点教育中心 紧邻镇新商业圈 未来的东益开发区是阜宁副中心 市场空白 经济区的发展带来一定消费群体 产品有突破空间 正确的营销方向 当地住房消费观念不强 消费者对于纯住宅小区认识不够 直接面对现有楼盘的竞争 未来城镇建设产生更多放量 * 地块分析：SWOT S优势： 处于全镇的教育中心，紧靠全县星级重点学校阜宁东沟中学，距离县实验小学5分钟路程，教育中心使得本地及周边乡镇的消费者汇集在这个区域，来自各区域的人流使得本案知名度能获得良好的传播； 随着希望路和建东路的贯通，使得本案离东沟镇新的商业圈近在咫尺，使得本案的业主贴近繁华却不失宁静的生活。 * 地块分析：SWOT W劣势： 由于镇区的房地产市场处于刚起步发展的阶段，当地消费者对于住房的认识目前仍处于自建的阶段，对于直接购买商品房的消费概念不强； 目前的东沟的居民住宅多为沿街底商形式的住宅，居民习惯沿街而居，而对于封闭式纯住宅小区了解不够，容易产生一定的抗性。 * 地块分析：SWOT O机会 东益经济区是阜宁县重点发展的副城市中心，目前的规划发展方向是城区面积扩大到15平方公里，城区人口增加到10万，随着人口的逐年增加，为市场的发展提供足够的基础。 目前的市场处于起步阶段，消费者的选择性不大。 随着目前东益开发区的入住项目逐渐增多，为市场带来新的消费群，而这部分消费群体对于住宅消费的观念要高于本地消费者的。 面对目前市场上低品质的楼盘，本案楼盘的品质及产品都有突破空间，配合正确的营销方略能在市场上获得良好的表现。 * 地块分析：SWOT T竞争： 东沟目前直接产生威胁的竞争楼盘的总的体量在1000余套左右在整个市场刚刚起步的阶段，使得本案的销售压力会较大。 随着城市的扩容，未来会有更多的竞争对手进入市场。 * 地块分析 小结 地块价值研判 由于本地市场目前处于发展的起步阶段，对于本案来说有较大的发展空间。 在各项资源中，在区域、交通、成本等显性资源外尚有政府资源等隐性资源的高效整合问题，这也是发展商具备的优势之一。 在投资开发过程中，如何切实利用市场空白点和如何根据市场需求“度身定制”产品成为项目成功的关键，同时，资金链的合理有效控制也是需要关注的重要问题。 * 地块特性分析： 1、地块方正平整，易于产品规划设计：属油脂 厂房，拆迁成本少，前期投入费用不高，可加快开发速度。 2、北面正对东沟中学大门，为北街底层销售提供了坚实的客户资源，为定位学生用品和饮食一条街提供了市场依据。 3、南面紧邻海陵河，可规划水景住宅和河岸景观带，增加产品的附加值 4、本案占地约50亩，基地面积大，为“东沟第一个教育·人文·花园社区”具备了主题概念的支撑理由。 5、待海陵河桥建成，本案与东益经济区的距离将拉近，成为经济开发区的高端阶层的理想居住家园。 * 地块风险分析： 政策风险 1、国家70/90的政策影响，本案是否受此政策的