策源-上海市东航顾戴路项目定位报告.doc

目 录 1．项目地块自身状况分析 5 1.1 交通条件 5 1.2周边综合配套 7 2． 办公物业市场分析 11 2.1上海办公物业市场分析 11 2.2区域办公物业市场分析 12 3．工业物业市场分析 21 3.1上海工业物业市场分析 21 3.2区域工业物业市场分析 32 3.3典型案例 42 4．市场部分建议 46 5．项目SWOT分析 49 5.1.项目优势 49 5.2.项目劣势 49 5.3 项目机会 50 5.4 项目风险 50 6．产品的适应性分析 51 6.1市场可参考办公物业类型分析 51 6.2大型企业商务花园（总部基地）物业类型适应度评判 54 6.3中小型企业商务花园物业类型适应度评判 61 6.4市场可参考工业物业分析 64 6.5中型企业工业园物业类型的适应度评判 65 6.6 中小企业创业园物业类型的适应度评判 69 7．项目的定位方向建议 73 8．项目的整体规划建议 75 8.1中型企业工业园的建筑规划 75 8.2中型企业创业园的建筑规划 78 8.3 商务花园的建筑规划 79 前言 本案土地性质为工业用地，但也不排除将其性质转为综合用地，在本次报告的市场分析中，对项目周边的市场情况进行了综合分析， 明确其产品定位不适合商业定位方向。再针对有参考价值的都市型工业园、经济开发区内的标准厂房及各种不同类型的厂房，与工业区相关的低密度办公等分别做了详细的市场分析，显示出市场上有对这几类物业类型的潜在需求。 在此基础上，产品定位部分针对办公和厂房这两个方向，从产品类别的分析、对地块适应度分析、各产品定位对发展商自身条件的要求、各产品类别的建筑规划等多方面进行分析，为发展商确定最终适应市场又适应其运作的产品定位提供支撑点，保证项目的成功开发。  第一部分 市场分析1．项目地块自身状况分析 本案项目位于中春路、顾戴路交叉口的东南角。地块形状基本方正，利于项目开发。目前本案项目相邻地块都是工业厂房。 本案项目占地面积大约170亩（约11万平米），具体的建筑面积、限高、内部配套等方面，由于目前没有明确的规划限制，因此需要根据最终的产品定位来确定。 （本案地块实景） 1.1 交通条件 1.1.1 现状交通条件 周边道路现状 项目位于顾戴路和中春路交口处。顾戴路和中春路是项目周边两条重要的主要交通干道，另外，项目东面还有另外一条南北走向的交通干道七莘路。 顾戴路是项目周边东西方向交通的主干道，为双向六车道（含非机动车道），连接了中环线和外环线两条城市高速路。道路通行车辆以大型卡车为主。中春路连通了沪青平高速公路-漕宝路-顾戴-沪杭高速公路等多条城市快速路，为双向八车道（含非机动车道）。因此，本案项目地块在汽车货运方面具有相对较好的交通条件。　 （中春路/顾戴路） 周边公交路线 目前，项目周边公交线路较少，主要集中在中春路（近华中路段）上，有87、735、748路终点站，有92路等公交线通过；另外在七莘路上有少量公交线路，现有的公交线路主要通向徐汇及长宁区，如下表所示。 线路名称 路 线 87 龙华镇--上海游泳馆--天钥桥路--漕溪北路--宜山路--西区汽车站--张虹路--虹二村--古北新城--虹桥镇--星光村--五号桥--井亭村--号上村--吴宝路--七宝--农学院--联明路--沪淞公路--华星路罗阳新村--莲花路--高兴花园--春申路--虹梅南路--普乐新村--朱行--上中西路--梅陇路--锦江乐园--虹漕南路--金桂苑--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--七号桥--七宝镇--农学院--黎明花园--华星路中春路华中路--华茂路--联明路--沪淞公路--新龙路--星站路中春路--星站路七莘路--唐家浜桥--吴家巷--陆家堰--田图--沪青公路--上海动物园--程家桥--虹梅路--虹许路--水城路--虹桥开发区--新华路--安顺路--虹桥路--长顺路--明珠线虹桥路站上海体育场--上海体育馆--田林东路--漕河泾--习勤路--桂林路--虹漕路--三号桥--四号桥--五号桥--静安新城--六号桥--海上新村--七号桥--新镇路--七宝镇--一号桥--联明路--中春路--华茂路--中华村--华中路七莘路--七莘路五号桥--上海农学院目前正在建设中的地铁9号线和规划的地铁10号线、12号线及5号线延伸段 （项目周边轨道交通情况） 1.2周边综合配套 项目周边的主要配套设施： 编号 项目名称 区域 可以为项目提供的配套 １ 闽行体育公园 七宝镇中心 集中了乐购、龙城购物广场等大型商业项目，市政配套有银行、邮局等，到本案步行15分钟左右 ２ 银七星滑雪场 ３ 易初莲花超市 莘庄镇中心 该中心提供了部分商业、酒店等配套，本案到莘庄步行较难到达 4 热带风暴水上乐园