精装酒店式公寓营销策划》.doc

《精装酒店式公寓营销策划》 ——ICE·FIRE团队 营销目标 执行概要 营销环境分析 SWOT分析 STP战略 营销策略组合 出售出租计划 财务分析 风险控制 第一章、营销目标 售楼、租楼 品牌价值 获利空间的形成 文化理念的认知度 执行概要 杭州房地产市场前途光明，精装修的酒店式公寓因为投资回报率高且稳定，受到市场的追捧，下沙作为杭州的高新开发区和城市副中心却缺少这样的房产形式，因此市场存在较大潜力。本次策划旨在通过三种不同的准确市场定位，立体销售运营酒店式公寓，覆盖最广大的消费团体，形成持久而巨大的经济利益，实现营销目标。 第三章、营销环境分析 宏观环境分析、竞争者分析 、消费者分析 宏观环境分析 政府对楼市和房地产的宏观调控 下沙经济的不断发展，人口数量不断增加，配套设施的不断健全 酒店式公寓在杭州受到了市场追捧 杭州经济不断发展，来杭商务人士将不断增加，“东方休闲之都“也将不断吸引中外游客 杭州酒店式公寓分布不均衡，下沙的市场潜力 竞争者分析 （现有竞争者、潜在竞争者、替代竞争者） 高沙家庭式旅馆，平时40～50，周末80～100，位于高沙商业区 中低价酒店式公寓，“西子·阳光新城”“馨似家短租公寓”“杭州迈捷酒店公寓”，价位在100～200之间，主要位于十六街区和物美商业圈附近 潜在竞争者分析：随着下沙经济的不断发展，配套设施的不完善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军下沙。同时，随着国家不断开放，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发杭州地产届的重新洗牌，兼并、联合成为市场主旋律。 楼盘名称 状态 售价(元/平米) 回报率 产权 区域 物管费 (元/平米/月) 世贸丽晶城EAC 在售 32000 不包租 50年 西湖区 5.8 元丰·钛合国际 在售 15000～21000 不包租 50年 下城区 4 紫晶商务城 在售 15000～21000 包租和不包租两种 包租税后6.5% 50年 江干区 4 凯恩·西湖金座 在售 25000～4200 税后6.5％ 50年 上城区 6 龙禧硅谷广场 在售 9000多 不包租 50年 滨江区 3.5 现代印象广场 在售 7000多 前三年总房价6% 中四年7%后三年8% 50年 下城区 1.8 华润·西子中心 在售 28000-40000多 税前7% 50年 下城区 5.5 深蓝广场 已售 30000左右 不包租 70年 下城区 8 财富中心 已售 30000 5% 50年 上城区 3 东方金座 已售 30000左右 不包租 40年 西湖区 5.5 丁香公寓 已售 17000-20000 不包租 70年 上城区 4 酒店名称 房价（元） 面积（平方米） 目标顾客 地址 杭州凯恩戴斯大酒店 （四星） 360～630 （携程网预定） 25～50 经济开发区商务人仕为主 电子地图1 文汇大酒店 （三星） 220～580（携程网预定） 18～90 商务人士，高教园区老师 电子地图2 杭州海顺大酒店（三星） 220～480 20～50 川味观食客，商务人士 电子地图3 下沙大酒店 （三星） 200～500 25～40 商务人仕，下沙生意人 电子地图4 消费者分析： 消费者心理分析：随着随着人们物质生活水平的不断提高，可支配收入的不断增长以及投资理念的不断深入，居民房地产消费由“居住型”向“享受型”转变，由一步到位购房向二次、三次置业转变，投资酒店式公寓变成了一种投资理财的策略。而对于租用者来说，酒店式公寓比一般酒店更宽畅，更舒适，更有“家”的感觉，同时价格也更实惠，“酒店式的服务，公寓式的管理”，“五星级”的家不再是梦想，福雷德就可以帮你实现，对于长期在外的商务人士来说，感情的寄托和家的温暖是最想拥有的 消费者的购买习惯分析 ：现在市场90％以上的消费者都购买的是毛坯房，或者是简易装修的，并不是消费者不希望购买精装休，他们顾虑的两个因素：1.装修的质量问题；2.自我风格的体现。 如果实现以上两个要求，调查情况 如图： 消费者特征分析 ：购买精装修酒店式公寓的一部分为拥有中高收入的年轻人，一部分是将公寓作为出租的投资客，还有就是大企业大公司整体购买作为其高层人员的住所。租用的是拥有高素质文化背景，高收入，生活节奏快的城市精英阶层，传统的酒店或者单纯的居住公寓已经不能满足他们多元化的需求了。 第四章、S.W.O.T分析 1.优势（