绵阳湖滨印象项目可研报告.doc

目 录 第一部分 项目概况…………………………………………………………3 一、宗地现状 二、项目周边的配套情况 第二部分 土地价款情况及付款安排………………………………………4 一、土地价款情况 二、付款安排 第三部分 规划要点分析……………………………………………………5 一、根据规划要求 二、规划条件分析 三、综合经济技术指标 第四部分 高新区城市发展综述、房地产市场分析与项目市场定位……6 一、高新区城市发展综述与房地产市场分析 （一）高新区城市发展综述 （二）高新区房地产发展状况 二、高新区发展规划 三、项目定位 第五部分 项目发展计划……………………………………………………13 一、竣工目标 二、项目发展主要节点 第六部分 项目静态投资收益分析…………………………………………14 一、项目总投资 二、项目销售总收入 三、利润 四、税务分析 第七部分 项目综合评价……………………………………………………15 第一部分 项目概况 一、宗地现状 1、地理位置 该项目位于安昌河堤（锦河花园二期旁）。 2、地块面积、周边情况 地块北临“梦竹园二期”，南临安昌河堤，西临40米规划景观道路，东临“梦竹园一期”； 用地面积：红线用地面积为4707平方米。 此外本项目西侧规划中为约3000平方米市政绿化用地，南临安昌河堤为约500米宽的安昌江江面,对本项目环境有很好的改善作用。 3、地块现状 该地不很平整，局部堆放有一些建筑材料。 二、周边的配套情况 A. 市政配套市政道路状况 本项目位于绵阳高新区和涪城区的交界，交通便利，距火车站1公里，距绵阳机场8公里。 供水及雨污水排放： 本项目的污水、雨水可以直接接入市政管道。 燃气： 小区路边铺设有煤气管道，需根据所需负荷向燃气公司申请。 供电： 本项目周边已有变压器。未来生活用电需根据负荷向供电局申请。 通讯： 电信局会根据楼盘内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商只须申报，无需额外投资。 B、社区配套 周边主要配套： 教育 中学 小学 2公里以内 火炬中学 东辰国际学校 3公里以内 普明中学、外国语学校 外国语学校、高新区小学 医疗 1公里以内 520医院 2公里以内 404花园分院、美康医院 3公里以内 富临医院、普明医院等 交通 本项目北侧有公交站台通往市区。 其它配套： 银行 商业 1公里以内 建设银行、农业银行、工商银行 各种类型的商铺 3公里以内 各大商业银行网点 超市、商铺密集而繁华 配套部分小结：本项目位于城区，具有完善的交通、教育、医疗、商业、金融、休闲娱乐配套，水、电气、通讯已进入项目或已至红线外，配套方面不需额外投入，是一块可以立即开发的熟地。 第二部分 土地价款情况及付款安排 一、土地价款和情况 该宗土地于2005年5月12日在四川省绵阳市盈信拍卖有限公司举行的拍卖会上通过拍卖依法取得。通过绵阳市国土资源调查规划所宗地面积界定通知第090号该地权属面积4707.4平方米，。加上佣金，契税，印花税，。 该宗土地已于2005年5月17日在绵阳市国土局土地矿产市场管理所签订了《国有土地使用权成交确认书》（绵土交易（2005））第87号和《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字（2005）第24号）。 二、付款安排 根据《国有土地使用权转让合同》（绵国土转字（2005）第24号），拍卖成交后一周付成交总价款的30%，一个月内到总价款的90%，余款在产权证交付之日一次付清。 第三部分 规划要点分析 一、根据绵城规设[2005]059号文要求 1、总用地面积：4974平方米； 2、建筑密度：≤35%； 3、容积率：≤2.1； 4、建筑总面积 10445 平方米； 5、绿地率：≥30%； 6、建筑间距：按《绵阳市城市规划管理技术规定》新区标准执行 ； 7、停车泊位：按商业建筑面积每1000平方米设置4个计算； 按住宅总户数的50%计算； 二、规划条件分析 1、自然环境与周边状况： 本项目位于绵阳市高新区和涪城区交界，地块