苏州天亚水景城项目全程营销推广方案-84.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整实施过程中的策略 D。我们就是天使 自然创造世界，环境改变生活 再度强调这里的理想境界，用唯美的画面，表达个案的情境。 透过水的主题，铺开表现未来的生活美景。 用拟人化虚实结合的手法，赋予楼盘强烈的想象力，与较强的好感度。未来可结合个案更实的产品卖点，塑造让天使也羡慕的生活环境。 同时，四张稿面有逻辑性，有系列性，有强烈的个性色彩。 销售执行篇 渗透式营销 [颠覆传统的操盘策略] 销售执行操盘策略 客户 渗透式营销执行策略 渗透式营销 [颠覆传统的操盘策略] 销售执行价格策略 本案的定价采取 传统的低开高走 反传统的价格操控 入市价格以6600元/平方米（独立别墅）、4500元/平方米（联排别墅） 初探市场，进则突破4800、6800元/平方米 树立热销、优质产品形象 渗透式营销 [颠覆传统的操盘策略] 销售执行销控策略 ※控局-保证房源全面合理去化 ※控价-保证价格稳步爬升 ※控利润-保证销售速度、降低滚动开发成本、增加利润空间 品牌延伸营销 [品牌的延伸和整合策略] ※“天亚水景城”与博思堂品牌联动 ※天亚水景城—境外教育机构 ※现场售楼处—外接待点 ※博思堂屋馆苏州各分店 ※博思堂代理苏州项目十三个售楼处 品牌延伸营销 [品牌的延伸和整合策略] 天亚水景城客户引导动线建议： ※各接待点联动的客户引导动线 ※现场售楼处客户引导动线 品牌延伸营销 [品牌的延伸和整合策略] 天亚水景城接待点选择建议： ※主接待点—天亚水景城项目现场 ※辅接待点—园区湖西接待处和市区商业网点近相城区 销售执行过程 [销售过程中的行为科学] 完美营销环节中的行为科学 来电 定单 来人 专人接听来电 控制信息量发布 终极目标 转化为来人 信任 喜欢 技巧 时机 立场 跟踪 服务 价值进一步挖掘 销售执行过程 [维护客户终身价值] 完美营销环节