西安市房地产开发项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总论 1 1.1 开发单位简介 1 1.2 建设项目简介 2 1.3 项目建设的必要性 4 1.4 可行性研究编制依据 5 1.5 技术经济指标 6 1.6 可行性研究的主要结论 8 第二章 市场分析 10 2.1 房地产宏观市场分析 10 2.2 西安房地产市场分析 12 2.3 项目区域房地产市场分析 17 2.4 项目SWOT分析 24 2.5 典型案例分析 27 2.6 价格定位 27 2.7 拟建项目定位 30 第三章 项目建设条件 32 3.1 自然条件 32 3.2 项目规划用地条件 32 3.3 项目外部协作条件分析 33 3.4 建设实施条件分析 34 第四章 项目开发方案 35 4.1 建设规模 35 4.2 项目规划设计思想 35 4.3 劳动安全 37 4.4 环境保护 37 4.5 建筑节能 40 4.6 建设进度安排 40 第五章 项目营销策划方案 42 5.1 项目营销策划方案 42 5.2 项目定价 42 5.3 项目市场推广 42 5.4 项目销售 46 5.5 项目销售面积及销售收入实现计划 49 第六章 投资估算及资金筹措 54 6.1 项目总投资估算的依据 54 6.2 项目的总投资估算的原则 55 6.3 总投资估算 55 6.4 项目总投资的资金来源 61 第七章 财务评价 61 7.1 基础数据的确定 61 7.2 财务盈利能力分析 61 7.3 清偿能力分析 62 7.4 盈亏平衡分析 62 7.5 敏感性分析 63 7.6 静态评价指标 65 7.7 项目财务评价结论 65 第八章 结论及建议 66 8.1 方案评价结论 66 8.2 对建设单位的建议 66 附件：1.项目建设进度图 2.财务评价报表 第一章 总论 1.1 开发单位简介 科技产业基地开发建设有限公司是在贯彻落实党中央、国务院关于建设创新型国家和实施西部大开发的战略决策背景下，依据陕西省政府、西安市政府与中国航天科技集团公司签订的战略合作框架协议、共建协议于2006年设立,2009年经第二届董事会批准更名为西安国家民用航天产业基地开发有限公司。 （1）战略思想 秉承“四节约、一环保”理念，坚持科学发展观，坚持现代企业管理制度。立足西安国家民用航天产业基地，以服务西安的社会、经济发展为基础，完善基地投资环境，打造高品质的产业、居住和商业环境，努力探索符合时代发展需求的多形态人居模式，实现公司持续、健康的跨越式发展。 （2）战略目标 以基地开发建设为中心，以基地一级土地开发、配套设施开发、房地产开发为主业，注重人文环境和自然环境的协调发展，将西安国家民用航天基地打造成为世界一流国内知名航天产业新城。 力争在三年内形成社会认知度高的企业品牌，五年达到房地产企业上市标准，八年之内实现总资产超过100亿元、开发量超过100万平方米、销售收入超过百亿元的上市公司。 （3）经营理念 1）科技服务生活。在房地产开发中充分结合基地高科技应用创新能力，构建“科技服务生活”的理念。 2）充分利用基地良好的政策环境，加快资本运作，实现资产规模从小到大快速扩张，促进公司做大作强。 3）树立企业品牌。为社会和环境的协调发展做贡献，贯彻品牌经营理念，打造有责任心的企业形象。 4）树立企业战略管理理念，使公司成为决策科学化、投资专业化、管理现代化，社会效益彰显、经济效益突出的经济实体，创造良好的经济效益。 1.2 建设项目简介 （1）项目名称：航天公寓 （2）项目位置 项目位于西安国家民用航天产业基地管委会临建办公楼用地北侧，东临区域内主干道神舟三路，西侧为在建的航天公安分局办公楼项目用地区，北临飞天路，地块方正平整，用地内现有一座开闭所，无其他拆迁量。本项目用地范围建设条件优越。征地、附着物清理、临时围墙圈建、地表垃圾土外运等工作均于2008年已经完成，宗地外配套条件即将达到建设条件（路通、电通、通讯通、上水通、下水通、燃气通、热力通）。 5、西安市建设委员会关于印发《〈西安市建设项目城建费用统一征收办法〉实施细则》的通知（市建发[2000]418号）； 6、陕西省物价局、陕西省财政厅《关于西安市城市基础设施配套设施收费标准及有关问题的通知》（陕价行发[2005]90号）； 7、陕西省发改委编制的《陕西省建设工程其他费用定额》； 8、项目规划设计方案； 9、类似工程估算、概算指标； 10、委托方提供的其他成本数据； 11、委托方提供的有关其他资料； 12、受托方现场勘察及市场调查收集的资料； 13、有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 1.5 技术经济指标 1、建筑技术经济指标 表1-1 项目建筑经济指标表 序号 指标 单位 数量 1 总用地面积 亩 25.9 2 总建筑面积 M2