财富中心二期项目营销执行报告.doc

第一部分 市场调查与研究分析 5 一. 西安市市场宏观经济分析和整体市场研究 5 1.西安市宏观经济状况： 5 2.西安人口与人口经济概况： 7 3.西安商品房市场现状： 9 二．区域市场简介 19 1.区域简介: 19 2.市场区域需求分析 23 3.市场区域供给分析 25 4.供需状况综合分析 26 5.项目周边市场调研及机会选择 27 三．西安市场总结 31 第二部分 项目分析与项目定位 33 一．项目所在片区分析 33 1.项目所在整体片区区位四至界定： 33 二．项目周边配套规划 41 1.项目周边配套设施现状： 41 2.区域交通规划 42 3.项目周边核心区四至的确定： 42 三．项目SWOT评析及其应对策略 43 四．项目目标客户群定位 46 1.客户定位 46 2.目标客户群购买动机分析 48 五．项目产品定位 50 1.定位原则： 50 2.物业类型定位： 50 六．项目形象定位 52 1.分阶段形象定位： 52 七．项目价格定位 54 1.比较项目选取： 54 2.项目市场比准价格测算： 54 第三部分 产品规划方案及概念规划设计 57 一．地块特征分析 57 1.地块位置及形状： 57 2.项目地块四至： 58 二．项目产品情况 60 1.经济技术指标： 60 2.项目总体规划： 60 3.项目户型分析： 61 4.项目商业及设计建议 65 5.商业布局示意（B/C座为例） 69 三．装修标准、物管建议 71 1.装修标准建议： 71 2.物管建议： 73 第四部分 项目整体营销推广 75 一．项目包装建议（样板房、营销中心、营销环境） 75 1.楼体形象建议： 75 二．项目命名建议和卖点整理 80 1.命名建议 80 2.卖点整理 82 三．项目整体推广策略 83 1.项目营销策略： 83 2.项目总体营销思路 87 四．项目入市时机评估与选择 87 1.项目工程进度 87 2.销售中心包装建议 88 3.项目客户积累程度 89 4.市场竞争楼盘情况 90 5.销售前提条件 91 第五部分 营销阶段划分与广告投放计划 92 一．项目各营销推广阶段工作重点及分析： 93 1.市场预热阶段 93 2.诚意登记阶段 94 3.开盘强销期 96 4.持续销售期 99 5.尾盘销售期 100 二．广告投放与媒介计划 101 1.报纸广告 101 2.外展场 103 3.网络广告 103 4.候车亭广告 103 5.电梯传媒广告 104 6.高新区直投广告 104 7.户外广告牌 104 8.电视广告 105 9.短信广告 105 10.电台广告 105 第六部分 项目销售方案 108 一．整体营销目标 108 二．阶段营销计划 108 1.营销目标 109 2.C座公寓营销思路 109 3.B座营销思路 110 三．营销推广策略 111 1.整体推广思路 111 2.本阶段推广主要诉求 112 四．营销策略执行 112 第一部分 市场调查与研究分析 一. ××市市场宏观经济分析和整体市场研究 1. ××市宏观经济状况： 国民经济概况： 2007年××市全年实现生产总值（GDP）1737.10亿元，比上年（下同）增长14.6％，增速创11年来新高。其中：第一产业增加值83.17亿元，增长6.7％；第二产业增加值762.51亿元，增长16.0％；第三产业增加值891.42亿元，增长14.2％。第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.8％、43.9％和51.3％。按常住人口计算，全市人均生产总值21017元，增长13.0％。 50% 40％ 70％ 90％ 人均GPD（美元） 2839 1100 3000-5000 30000 第三产业 51.3% 39.5% 超过60％ 接近80％ 恩格尔系数 34% 37.1% 31%左右 小于30％ 类比城市 ×× 中国 北京、上海 东京、纽约 从上表可以看出××人均GDP已经超过2000美元，远远超过全国平均水平；恩格尔系数34%也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，××城市化已经达到了50%表明××已经进入到城市化高速发展阶段。 工业和建筑业：全市完成工业增加值586.60亿元，比上年增长16.3％市规模以上工业总产值1590.64亿元，增长28.6％。全年完成全社会固定资产投资1435.33亿元，比上年增长37.1％。其中，城镇投资1340.59亿元，增长37.9％。全年新增固定资产661.02亿元，固定资产交付使用率49.5％。各类房屋竣工面积1672.16万平方米，竣工率29.0％。共有920个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率50.5％。全年房地产完成投资387.33亿元，增长35.6％；商品房销售面积万平方米，增长34.0％；商品