达观机构-湖南岳阳华盛-金鹗花园整合推广策略初案-131.ppt

【一、我们所做的工作】 与贵司销售负责人的探讨 项目现场实地勘察 周边竞争楼盘的走访及调查研究（神秘顾客） 周边潜在目标群体观察及调查 华盛金鹗花园专案组内部分析研究 【二、项目分析】 【三、消费群分析】 【四、可比对手分析】 时间：8.10前 目的：确定项目整合推广思路，为后期推广奠定基础 主要工作：操作思路确定、完成标志设计、基本VI设计、售楼总包装设计、 宣传展板设计等其它物料 时间：8.10—10.1 目的：确立项目形象，开始积蓄客源，为开盘大捷做准备 主要媒介：报纸、户外、网页、专业杂志及其它印刷品 重要节点：VIP卡发放，积蓄全城客源 推广主题：公园高度 一号生活 岳阳地产进入公园时代 公园一号VIP卡倾城发放 主要工作：报纸稿设计、宣传单张设计、折页设计、生活手册设计、 户外广告设计、网页设计 时间：10.1-11.1 目的：确保开盘盛势，并延续开盘盛况 主要媒介：报纸、户外、网页及其它印刷品 重要节点：10.1房交会开盘 推广主题：07年，住到公园去 公园一号盛大开盘 公园一号开盘火爆，紧急加推全山景单位 主要工作：报纸稿设计、软文规划、部分物料更换、推广思路调整 时间：11.1-12.1 目的：延续开盘期的旺势，尽快出货，力使销售率冲破80% 主要媒介：报纸、户外、网页及其它印刷品 推广主题： 公园地产持续旺销 公园地产引领岳阳居住新时代 主要工作：报纸稿设计、宣传单张设计、户外广告设计 时间：12.1——元旦 目的：消化余下货量，完成住宅销售大捷 主要媒介：口碑传播、报纸、户外 促销策略： 发老带新，购房特别折扣，元旦促销大连环 主要工作：报纸稿设计、活动方案 商铺招商与销售思路 时间：2008年元旦之后 目的：完成裙楼商铺销售 主要媒介：报纸、户外、口碑传播 销售策略： 以租带售 推广主题：百年旺地，价值连乘 主要工作：报纸稿设计、招商活动策划、旺场活动策划 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物