通洲小稿村项目初步可行性分析报告--11.doc

通洲梨园镇小稿村项目初步可行性分析报告 项目概况： 标的位置： 北京市通州区梨园镇小稿村，东至群芳六路，西至规划后场西路，北至公庄大街，南至规划群芳南大街。 规划条件： 规划用途：住宅可兼容商业服务业 规划用地面积：133420平方米 其他代征公共用地：79230平方米（道路53180/绿化26050） 容积率：≤1.5 绿化率：≥30% 周边环境： 交通环境： 距首都机场约30公里 距CBD国贸桥约20公里（京通快速路车程约20分钟） 距马驹桥15公里/距亦庄经济技术开发区约20公里 距京通快速路6公里 距京沈高速公路约6公里 公共交通：938、327等公交线路（其中938经京通快速路直达CBD）、城铁（距城铁梨园站约2公里） 市政条件： 与本项目相邻的天地美墅附近已完成市政道路铺设，有上下水管线；承担小稿村及周边开发项目的供电所开闭站及煤气干线均距本项目约800米（中介公司介绍）。 土地现状： 本项目用地为“L”型三块土地组成，各块土地之间被规划道路分割。目前位于南部的D-2地块现状为小树林及小部分村民住宅，其他两块用地现状为村民住宅（约300多户）小商铺及企业。 参见下图： 项 目 用 地 示 意 图 　 　 D-3配套公建用地 　 　 　 D-2（住宅用地） 限高18M 　 后 4.万m2 (D-2/D-3) 　 　 农民拆迁用房（即农民上楼项目） 合60亩 限高30M 公共绿地 规 　 　 　 　 　 　 场 现状：树林及小部分 村民住宅 划 　 　 　 　 　 　 　 路 　 　 　 西 C-1住宅用地 　 B-1住宅用地 　 4.6万m2 合69亩 限高18M 4.7万m2 合70亩 限高18M 路 现状：村民住宅、小门面及企业 现状：村民住宅、小门面及企业 　 　 　 　 　 　 　 　 群 芳 南 大 街 招标条件（要点）： 出让方式：公开招标（暗标形式） 供地程度：三通一平（不含树木伐移） 用地性质：住宅、商业服务业 出让年限：住宅70年、商业40年 建筑控制规模：200130平方米 建筑控制高度：D-2限高30米，D-3/C-1/B-1限高18米。 出让底价的构成：土地出让金+开发补偿费（暂按全部地上建筑面积200130平方米均为住宅计算） 出让金付款方式： 签订出让合同当日，支付出让金总额的15%作为定金； 其余部分在6个月内全部付清 自签订出让合同第61日起，除支付土地出让金外，须按月息0.2%的比例支付未付款的资金占用费。 开发补偿费付款方式： 2004年12月12日15：00前投标保证金1500万元； 签订《土地开发补偿协议》5个工作日内，支付开发补偿费总额的40%（已付保证金转为补偿费）； 协议签订后2个月支付20%； 协议签订后4个月支付20% 协议签订后6个月付清（20%） 土地交付时间：《土地开发补偿协议》签订之日起12个月内，储备分中心将宗地交付中标人。 其他要求：项目建设期限为2年（自土地交付之日开始计算）。 周边市场概况： 总体发展情况： 近年来，随着CBD的开发建设、城市基础设施的改善，尤其是城市铁路八通线的通车，大大便利了通州地区与城市中心区的联系，给通州房地产带来了空前的发展机会，通州已成为北京房地产开发的热点地区之一。 周边住宅供应情况： 本项目周边目前在售住宅项目较多，在售住宅产品大多为多层板楼和板式小高层，售价在3500元/平方米~4300元/平方米之间，单套总价多在30~40万。本项目东侧紧邻的“天地美墅”是该地区唯一的联排别墅项目，目前销售单价叠拼6300元/平方米、联排7000~8000元/平方米，双拼9000元/平方米。 主要案例： 天地美墅 开发进度： 天地美墅是几年前即开始运做的房地产项目，但运做速度很慢，今年8月正式开盘进入市场销售。今年年底部分入住。施工进度大半已经封顶进入内外装修及室外工程阶段，基本为准现房-现房阶段。 建筑形式： 该项目定位是目前周边项目中唯一的别墅类项目，以叠拼/联排别墅为主。该项目用地为被规划市政路分割开来的4块组成（与本项目类似），每块用地四周为大型底商+叠拼组成；用地内部为4层联排别墅（四联排和五联排）；用地核心区域为少量4层双拼别墅。 售 价： 叠拼6300元/平方米、联排7000~8000元/平方米、双拼9000元/平方米、底商14000元/平方米。单套总价240万左右。 总 规 模： 占地32万平方米，总建面积30万平方米，容积率0.8。共562套 开盘时间：2004年8月 入住时间：2004年12月底（部分） 销