重庆市南坪弹子石凯洋玉皇冠工程可研报告(房地产开发项目可研).doc

目 录 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 研究工作依据 1.1.4 项目建设规模和内容 1.2可行性研究结论 1.2.1市场分析 1.2.2项目建设进度 1.2.3投资估算和资金筹措 1.2.4项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.1.1##投资环境 2.1.2 2006年政策环境 2.1.3##市房地产市场状况分析 2.2.区域发展及前景预测 2.2.1区域环境 2.2.2历史沿革 2.2.3区域配套 2.2.4 未来规划 2.3区域市场分析 2.3.1区域市场界定 2.3.2区域市场分析 2.3.3市场需求特征： 2.3.4区域优劣分析 2.3.5典型物业调查 2.3.5.1典型物业调查 2.3.5.1楼盘要素统计 2.3.6 2006年南岸区房地产开发形势展望 三、项目分析及评价 3.1地块解析 3.1.1交通条件 3.1.2地形、地势 3.1.3项目位置 3.1.4水电气保障 3.1.5规划限制条件 3.1.5.1地质情况 3.1.5.2气象条件 3.1.5.3地震资料 3.1.5.4酸雨情况 3.2项目SWOT分析 四、市场定位及项目评估 4.1项目定位 4.2方案评估意见 五、项目开发建设进度安排 5.1有关工程计划说明 5.2施工横道图 六、投资估算与资金筹措 6.1项目总投资估算 6.2资金筹措 6.2.1资金来源 6.2.2项目筹资方案 6.2.3借款偿还计划 七、销售及经营收益测定 7.1各类物业销售收入估算 7.2项目销售回款计划 7.3资金来源与运用分析 7.4销售利润 7、5现金流量分析 八、财务与敏感性分析 8.1赢利能力分析 8.1.1财务净现值： 8.1.2财务内部收益率： 8.1.3投资净利润率： 8.2项目不确定性分析 8.2.1盈亏平衡分析 8.2.2敏感性分析 8.2.2.1售价变动敏感性分析 8.2.2.2开发成本变动敏感性分析 8.3社会效益和影响分析 九、可行性研究结论与建议 9.1拟建方案的结论性意见 9.2项目主要问题的解决办法和建议 9.3项目风险及防范建议 一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 本项目总体工程命名为：##市“##·玉皇冠”工程， “##·玉皇冠”工程项目规划占地面积为6753.12㎡,用地性质为住宅用地。 1.1.2 开发公司 ##市##房地产开发有限公司 1.1.3 研究工作依据 国务院、建设部、国土资源部、##市人民政府、市规划国土局颁发的有关法规和政策； 《房地产开发项目经济评价方法》，中华人民共和国建设部发布，2000年10月第1版； ##市城市总体规划（2004年—2020年） 《##市城市规划管理条例》 南岸区政府提供项目基础资料 其它各种来源（市场供需、技术、经济、统计等方面）的相关资料 ##市2005年统计年鉴(##市统计局网站) ##市房地产信用网 报告编制单位掌握的有关资料和实地勘察、调查的有关资料。 1.1.4 项目建设规模和内容 项目地处##市南坪区长江南岸，地处南坪区的旧城区裕华街，在南坪总体规划中属于开发改造的老区。本地块北瞰滚滚而来的长江，东依##著名的南山风景区，与母城渝中半岛遥遥相望，在一定程度上形成与渝中半岛和江北城对景，地理位置优越而显赫，现阶段交通不太方便，基础设施建设条件较差。 规划建设用地约10亩，容积率为8.05，建筑覆盖率为24.38%。居住户数：约478户，人口规模：约1530人， 总建筑规模：约60342㎡(含地下面积) 建筑设计考虑地上33层，地下3层。地上一层设计为架空层，考虑小区功能配套的幼儿园及商业网点等公共设施，同时设计适当的架空景观绿化；一层以上设计为住宅。地下层设计为地下车库，设备用房和物管用房。 “##·玉皇冠”建设工程主要经济技术指标 总占地面积 6753.12㎡ 总建筑面积： 60342.40平方米 容积率： 8.05 建筑覆盖率： 24.38% 绿地率: 25.12% 停车位： 150个 建筑占地面积： 1646㎡ 其中 住宅建筑面积： 53618.30平方米 架空层 724.10 平方米 车库建面积 6000.00平方米 1.2可行性研究结论 1.2.1市场分析 市场状况 去年##房地产投资在宏观调控背景下略有增长，但上涨幅度低于城市人均纯收入增长速度。 2004年和2005年，##市主城区商品房均价分别为2385元/平方米和2587元/平方米，同比分别上涨了13.7%和8.45%，而同期##市地区生产总值同比增长12.2%和11.8%，城镇居民人均可支配性收入分别增长13.9%和11.1%。可见，##房价增幅基本合理，与经济和收入增