长丰项目5-8期下一阶段营销方案推货计划、回款预估、阶段性营销策略》.doc

长丰项目5-8期下一阶段营销方案 《推货计划、回款预估、阶段性营销策略》 广州博智房地产顾问有限公司 前 言 首先很感谢星耀地产、长丰地产与北科建集团相关领导，对博智公司两年多来服务新亚洲体育城工作的认可，我司由衷的表示感谢，长丰项目5-8期即将上市，为了能够赢得2008长丰战役这场胜仗，实现快速的销售、回款，同时实现销售利润的最大化，经过我司全方位的市场调研及项目研究分析，现主要针对长丰项目的整体推货、2008年的销售回款、以及开盘后的分阶段销售策略给予了贵公司一点微薄的建议，希望能对长丰项目的销售有所帮助。 第一部分、市场 宏观政策动态 国家发改委4月2日公布数据显示，截至3月20日，3月份全国36个大中城市住房价格总体回落。其中，二、三类地段普通商品房住宅，以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%，普通商品房住宅价格比上月小幅上涨0.5%。据昆明田野咨询机构的调查数据显示，房价高位运行也导致了昆明市民购房信心指数大幅下跌9.9点。 央行上调存款准备金利率0.5个百分点调至16％。为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金利率0.5个百分点。此次调息是本年度第三次上调存款准备金利率。 房地产一线城市持续市场销售低迷状况，但有迹象表明正在复苏（08年第一季度上各个总体成交量）； 为保障“和谐社会”的认真贯彻和房价的虚高，政府将持续加大对房地产市场的规范和整治； 中央指令国内各城市在保证房地产市场健康发展的基础下，加大经济适用房和在新建商品房中按比例配建限价房（低价房）（4月后）； 08年2月23央行报告08上半年CPI涨幅会持续较高水平，通胀压力加大，全国房价总体涨幅较高； 昆明房地产动态 昆明下大力对“城中村”彻底改造重建昆明5年336个城中村进行彻底改造重建不仅让春城昆明更加整洁干净，还要最大限度地让目前“城中村”的居民得到实惠，寻求到新的产业发展。昆明至少要启动４０个以上“城中村”的重建工作，争取启动50-60个。全市计划用5年时间，到2012年全面完成主城区范围内336个城中村的改造。 昆明市房管局3月仅为“宝海明珠”、“金色俊园”发放了预售许可证，其中金色俊园，此次获准预售面积为17.2万平方米。4月，在滇池路片区，早已拿到预售许可证的滇池卫城.蓝调公寓和金岸春天都有望开盘，其中滇池卫城有500多套高尔夫退台洋房推出，金岸春天有1000套别墅、花园洋房上市。北市区和谐世纪二期房源也将于本月上市。 3月31日，昆明市土地交易中心公开挂牌交易分别位于西山区前卫西路及盘龙区白沙片区内的两块国有建设用地使用权，交易面积达1333.528亩。两地用地性质均为居住用地，其中位于西山区前卫西路的地块面积为46.57亩，交易起价为1945.5175万元，另一块面积为86.958，交易起价为6956.64万元。 昆明市2009年的住房建设计划日前出炉。据称，明年昆明市预计建设住房总面积760万平方米，其中，计划新建设廉租房3033套，建筑面积超过15万平方米，经济适用住房20618套，建筑面积145万平方米，商品住房600万平方米，商品房成为明年住房供应的重头戏，将增建110万平方米。 昆明呈贡新城2007年下半年部分土地出让数据参考 呈贡新城2007年以来成交的地块价格，居住用地价格在32万/左右，旅游用地的确价格在4.5万/亩左右。但是据昆明春融房地产开发公司总经理杨鹏程介绍，由于企业还要负担地块周遍规划的道路、地下管网、路灯、绿化等各方面建设，将实际成本分摊后，每亩地价已经达到60万---70万/亩水平。由于目前新城片区仍处于基础建设期，呈贡新城的土地还没有向市场放开，因此新区的建设工程目前主要由昆明新都投资有限公司、呈贡县人民政府公共投资建设管理中心（春融地产）承担。除此外，白龙潭片区的2万套公务员小区的建设在引入社会力量的前提下实行定向开发，由俊发、泰信、百大承建（土地出让特点为定向承建，基本无竞争）。 地块编号 位置 面积 性质 指标参数 成交单位 成交价（万元） J2006-33-1、2、3 洛羊片区 334.29亩 商/住 ------- 浙商投资开发 7688.67 J2006-001 吴家营 328.5亩 居住 容积率＜2.6，密度＜30% 春融地产 9965.90 J2006-002 环湿地南部 1017.57亩 旅游 容积率＜0.1密度≤3.5% 铭真旅游 4579.07 呈政储【2006】012 洛羊镇 17.96亩 公共/交通 容积率＜0.5密度＜30% 小团山服务公司 445.05 J2007-17 大渔乡 742.79亩 旅游