陨石旅游景区开发可研报告.doc

目 录 一、总论 2 1.1项目简介 2 1.1.1项目位置 2 1.1.2项目现状 2 1.1.3项目总体规划要求 3 1.1.4项目主要经济技术指标 3 1.2项目法人概况 3 1.3编制依据 4 1.4结论 4 二、市场分析 4 2.1常州宏观经济分析 5 2.1.1宏观经济分析 5 2.1.2人口 6 2.1.3生活水平 7 2.1.4居住状况 7 2.1.5未来走势 8 2.2房地产市场分析 9 2.2.1常州房地产综述 9 2.2.2写字楼市场 11 2.2.3商业用房市场 12 2.2.4未来房地产市场趋势分析 12 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 13 3.1 项目周边环境 14 3.1.1周边环境分析 14 3.1.2周边竞争楼盘 14 3.2 SWOT分析 15 四、项目定位 16 4.1产品定位 16 4.2价格定位 17 4.3客户定位 17 五、财务分析 18 5.1技术指标说明 18 5.2东区财务测算 18 5.3西区财务测算 21  一、总论 1.1项目简介 1.1.1项目位置 新城·南都，位于武进区湖塘镇,具体位置在花园街以西、长虹中路以北、武宜路以东、里底河以南。 项目地理位置优越，南临武进区政府和常州大学城，东接规划中占地1000亩的南田休闲购物公园；西靠建设中的占地面积为4000亩的淹城森林公园；北倚武进区经济中心湖塘镇和武进广电中心,是将来大常州的集居住、教育、文化、旅游、消费、休闲等功能于一体的城南新区域中心。 1.1.2项目现状 项目占地逾700亩，总建筑面积80多万，是常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区。 A、新城·南都东区：已全面开发，项目在建面积已逾35万，建筑形态有多层、小高层、别墅等。项目总体销售情况良好，销售率大约为70%。 B、新城·南都西区：在新城·南都东区的领头羊作用和良好市场营造下，武进区房地产市场将形成一个新的竞争形势和新一轮区域热点。目前，新城·南都西区尚未开发，和东区一样，西区的建筑形态也将有多层、小高层、高层等多种形态。 1.1.3项目总体规划要求 新城·南都项目由江苏新城房产股份有限公司联合国际著名的规划设计公司：翌德（法国）国际设计机构以及园林设计公司：贝尔高林景观设计公司精心规划，分期开发。 开发宗旨为把本项目打造成为常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区，高度体现项目大型化、人性化、现代化、国际化人居生活的先进规划设计理念和原则。 根据规划，新城·南都项目分为御园、雅园、锦园、馨园四大组团。其中，别墅为102套；多层约2000多套；高层及小高层约3000多套。居住人口可达20000余人。另外，项目还配套了500米国际风情商业街、大型会所、实验幼儿园、小学、园林泳池、网球场、羽毛球场、篮球场、老人养生活动区、康体中心、儿童乐园、银行、邮局、购物超市、生活市场等小区配套。 1.1.4项目主要经济技术指标 项目 指标 单位 总用地面积 48.8 公顷 地上总建筑面积 84.72 万㎡ 容积率 1.78 －－ 建筑密度 27.8 % 绿地率 30.1 % 机动车位数 4000 个 非机动车位数 15000 个 1.2项目法人概况 企业名称： 江苏新城房产股份有限公司 住 所： 武进高新技术产业开发区 法定代表人：王振华 注册资本： 10018万 企业类型： 有限责任公司 经营范围：房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 1.3编制依据 本项目可行性报告根据常州新城房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和常州市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 1、常州市国土资源局国有土地使用权出让合同。 2、新城·南都地块控规图。 3、常州市规划国土管理局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。 1.4结论 项目地块在区位、配套、交通、规模等方面具有较为明显的优势。位于常州市武进区富裕的湖塘镇，距离武进区政府非常近；同时由于规模非常大，社区配套齐全，楼盘整体档次较高，对推动武进区房地产市场的发展，改善武进区居民居住条件将会产生巨大作用。同时，本项目的财务收益非常可观：东区预计总销售收入为12.41亿，总投资为8.24亿，税后净利润2.23亿，税后销售利润率17.98%；西区预计总销售收入为20.06亿，总投资为13.91亿，税后净利润3.23亿，税后销售利润率16.10%。将给本公司带来巨大的利润，符合公司的发展战略。因此，本项目十分可行。 二、市场分析 2.1常州宏观经济分析 常州市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带，是中国经济体制综合改革试