青岛东苑绿世界策划书--18.doc

青岛东苑绿世界策划书 第一章?项?目?概?况第一节：项目区位分析??一、区位????本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约2.5公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。????本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。??二、经济指标（原规划指标）????1、规划用地总面积：125674?M22、总建筑面积：114277?M255313?M2???????小高层住宅建筑面积：10750?M2???????联体别墅建筑面积：25968?M2????3、居住总户数：754户4、绿化率：35.8％5、容积率：0.98SWOT分析S????1、自然环境????2、交通环境5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。?W????1、城市配套????2、项目遗留问题????3、开发商品牌?????4、交通状况??三、机会点O????1、政府规划开发利好因素????2、地理区位优势----需求，便可以抢占先机。3、客户资源充足????4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度ABB、美国DOLE?德国DEGUSSA?韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。?5、工业开发区汇聚了人气??四、风险T????1、市场因素????2、自身因素----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。????从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。 第一节?定位要素分析????1、区位利好因素分析?----供给理论。????定位原则：适应市场、创造差异性????定?位：时尚住宅----?绿色家园????绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是绿和水????回到自然，在那里安家????因为????接近自然????就接近了快乐的本源????绿色家园????宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。????本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。?????论语云：“里仁为美”。????里：居住区。????仁：人情味。?????“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境，?“仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。????产品定位????定位原则：突出个性、创造差异性????定?位：“纯生态型园林式住宅”之典范????集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。??一、居住环境的一度空间????一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。??二、居住环境的二度空间????二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。???三、居住环境的三度空间????三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。????本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通